南通市通州区人民政府

行政复议决定书

〔2024〕通行复第283号

申请人：巫金盛，男，汉族，1935年11月10日生，住南通市通州区十总镇骑岸居委会三居9号。

委托代理人：巫霞，女，汉族，1966年1月21日生，住南通市崇川区八一路101号1幢404室，系申请人之女。

被申请人：南通市通州区十总镇人民政府。

住所地：南通市通州区十总镇春桃街11号。

法定代表人：顾晓虎，镇长。

委托代理人：吴丽华，江苏清心律师事务所律师。

第三人：张琴，女，汉族，1952年2月26日生，住南通市通州区十总镇骑岸居委会三居112号。

申请人请求撤销被申请人作出的十政决发〔2024〕1号《土地权属争议处理决定书》，于2024年10月31日向本机关提出行政复议申请。因行政复议申请书存在复议请求不明确等情形，本机关于2024年11月4作出《行政复议补正通知书》，2024年11月6日，本机关收到补正材料。经审查，本机关于2024年11月7日依法受理了复议申请，并通知被申请人答复、第三人参加行政复议，在法律规定期限内，被申请人提交了书面答复及证据材料，第三人未答辩。案件审理过程中，本机关依法听取了各方当事人意见。本案现已适用普通程序审理终结。

申请人请求：请求撤销被申请人作出的十政决发〔2024〕1号《土地权属争议处理决定书》，责令被申请人重新确权。

申请人称，申请人向原通州市房地产开发总公司骑岸分公司购买了位于骑岸镇西街31号的房地产，该房地产于1986年取得合法的产权。决定书中指出“申请人也未能提交其他证据证明其享有宅基地使用权”，申请人具有居委会和原土管所所长周义的证明：“该户符合办土地证条件，享有宅基地使用权”，以及其他证明。2016年9月20日，南通市成功房屋维修服务公司（以下简称：成功公司）向十总镇骑岸居委会出具《关于巫金盛所购房屋宅基地说明》一份，载明通州区十总镇骑岸居居民巫金盛于2009年向成功公司购买二层小楼一栋，系成功公司与骑岸居居民张冀武换房取得，张冀武将该房屋相关宅基地交成功公司使用，成功公司将该房屋出售给申请人，一并把相关宅基地交成功公司使用。十总镇人民政府、十总镇司法所、成功公司、骑岸社区居委会、十总镇建设服务中心等部门单位人员在骑岸居委会召开会议，并形成《关于巫金盛使用宅基地的认可》材料一份，其中载明：申请人所购房屋有骑岸分公司与其签订的《房地产买卖契约》产权清晰，相关宅基地的使用系合理延续，因此申请人所购二层小楼相关宅基地应属申请人使用。

被申请人称，一、被申请人作出的行政处理决定程序合法。

就申请人与第三人之间的土地权属争议事项，被申请人曾于2023年11月29日作出十政决发〔2023〕2号《土地权属争议处理决定书》（以下简称2号处理决定）送达各方当事人。在行政复议审查期间，被申请人发现2号处理决定结论存在不当，于2024年4月25日作出《关于撤销<土地权属争议处理决定书>》，决定撤销2号决定。2号处理决定撤销后，被申请人重新受理并处理。2024年5月8日，被申请人通知第三人提交答辩材料，2024年7月15日，被申请人作出《协助调查通知书》，通知第三人协助调查。调查过程中，双方争议较大，拒绝调解。2024年10月21日被申请人作出《土地权属争议处理决定书》，并送达各方当事人。

二、被申请人所做行政处理决定认定事实清楚、结论正确。

申请人夫妇二人非集体经济组织成员，不具有《土地管理法》规定的可以拥有宅基地主体资格。且申请人通过转让取得房屋后，也未办理土地使用权变更登记手续。故申请人主张其享有通道（含外置楼梯）所占土地的使用权，无事实和依据，被申请人对申请人申请确权事项不予支持，认定事实清楚，结论正确。

第三人称：1997年7月11日，原骑岸镇政府与第三人签订协议并出资18000元同意第三人兴建一栋二层楼房。申请人只购买了156 m²，其他空地属于集体，西天井使用权的证据齐全，属原房主，而不属申请人，且申请人也不是和原房主购买的房子。

本案经审理查明：申请人巫金盛与第三人张琴系邻居，居住在南通市通州区十总镇骑岸居。申请人户有一栋楼房，领取了《村镇房屋所有权证》，证载面积156㎡。第三人户有四间平房、一个彩钢棚和1998年建成的一栋二层楼房，最北侧一间平房和最南侧一间平房领取了房屋所有权证。申请人的房屋西侧与第三人户房屋相邻，相邻两户之间有一条通道，该通道所涉及土地申请人与第三人均未办理过土地使用权证。2023年6月6日，申请人提交《行政申请书》，请求对其与第三人两户住房界址作出划界确认。被申请人受理后，进行了调查、委托测绘、组织调解。2023年9月，经南通蓝图测绘有限公司现场测绘，两户之间通道的面积为13.58㎡，该面积不包含第三人户外置楼梯所占土地面积。2023年11月29日，被申请人作出十政决发〔2023〕2号《土地权属争议处理决定书》，确认案涉13.58㎡土地使用权归申请人所有。2024年1月26日，申请人就2号处理决定提起行政复议。2024年4月25日，被申请人自行撤销该份决定书，2024年4月26日，本机关作出〔2024〕通行复第31号行政复议决定书，确认被申请人作出的2号《土地权属争议处理决定书》违法。之后，被申请人重新调查处理，于2024年10月21日作出十政决发〔2024〕1号《土地权属争议处理决定书》，不予支持申请人主张申请人户与第三人户之间通道（含外置楼梯）所占土地的使用权归申请人所有的请求。同日，被申请人将决定书送达各当事人。

另查明，申请人的楼房系原房主张冀武建设。1986年张冀武的哥哥张武高、张冀武的妻子陈家英共6人（5人农业、1人非农业）取得村镇建房用地审批，建成骑岸镇西街31号楼房，该建房审批表中显示总宅基地96.3㎡，与相邻建筑物距离西至距张琴宅1米。1997年，张冀武将骑岸镇西街31号的案涉楼房产权置换给原通州市房地产开发总公司骑岸分公司，签订了《换房协议》。同年，第三人因旧镇改造与原骑岸镇人民政府签订协议。1998年，张琴在其原平房之间建成了一栋二层楼房（含外置楼梯），原合法住房与二层楼房相连，与现状一致。1999年，原通州市房地产开发总公司骑岸分公司与张冀武签署《补充协议》，约定楼房西边（西至张琴家围墙、南至本楼房南山墙向西一线）天井使用权归原通州市房地产开发总公司骑岸分公司。2009年6月16日，申请人与原通州市房地产开发总公司骑岸分公司签订《房地产买卖契约》，购得骑岸镇西街31号156㎡房屋。2009年8月21日，申请人户取得上述房屋的权属证书（通骑字第2009-229号《村镇房屋所有权证》），证载面积156㎡，未领取集体土地使用权证。2016年9月20日，就申请人使用宅基地问题，南通市通州区十总镇人民政府、十总司法所、十总镇建设服务中心、十总镇骑岸社区居民委员会形成会议纪要《关于对巫金盛使用宅基地的认可》，认为申请人所购房屋有原通州市房地产开发总公司骑岸分公司与申请人签订的房地产买卖契约，产权清晰，相关宅基地的使用系合理延续，因此申请人所购二层小楼相关的宅基地应属申请人使用。

以上事实有下列证据证明：1.房屋所有权证；2.房产分户图；3.房地产买卖契约；4.居委会和原土管所张周义的证明；5.1986年《南通县村镇建房用地审批表》复印件；6.十政决发〔2023〕2号《土地权属争议处理决定书》；7.〔2024〕通行复第31号行政复议决定书；8.关于巫金盛户信访相关事宜的情况说明；9.关于撤销十政决发〔2023〕2号《土地权属争议处理决定书》的通知、邮寄面单；10.关于巫金盛使用宅基地的认可；11.关于西天井使用权的问题；12.行政申请书；13.有产权证而无产权证“土地使用权证”的房产现已查到“原始建房用地审批”档案，能否提供法庭作证；14.关于巫金盛所购房屋宅基地的说明；15.房屋基本信息调查表；16.换房协议、补充协议；17.答辩通知书；18.协助调查通知书；19.询问笔录两份；20.张琴、巫金盛户平面图；21.十政决发〔2024〕1号《土地权属争议处理决定书》、邮寄面单；22.更正告知书、邮寄面单；23.关于骑岸居旧镇改造期间拆迁户宅基地土地性质和面积认定通知；24.会议通知；25.协议书；26.申请人、第三人身份证复印件。

本机关认为，一、《中华人民共和国土地管理法》第十四条规定，土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。据此，本案被申请人具有处理申请人与第三人之间土地使用权争议的法定职责。

二、《土地权属争议调查处理办法》第二十八条规定，国土资源行政主管部门应当自受理土地权属争议之日起6个月内提出调查处理意见。因情况复杂，在规定时间内不能提出调查处理意见的，经该国土资源行政主管部门的主要负责人批准，可以适当延长；第三十三条规定，乡级人民政府处理土地权属争议，参照本办法执行。本案中，2024年4月25日，被申请人撤销十政决发〔2023〕2号《土地权属争议处理决定书》，并重新调查处理，2024年10月21日，被申请人作出十政决发〔2024〕1号《土地权属争议处理决定书》，同日，被申请人将决定书送达各当事人。程序合法。

三、《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。本案中，案涉争议土地使用权未登记在申请人、第三人名下。申请人的楼房于1986年12月获得批准后兴建，该房建房审批表中明确记载，总宅基地96.3㎡，与相邻建筑物距离西至距张琴宅1米。1999年，原通州市房地产开发总公司骑岸分公司与张冀武签署《补充协议》，约定申请人楼房西边（西至张琴家围墙、南至本楼房南山墙向西一线）天井使用权归原通州市房地产开发总公司骑岸分公司。该补充协议签订时，第三人的楼房已建成，协议内容与1986年建房审批亦不相符。且该份协议是申请人所购房屋的原前后房主基于该房利益达成的协议，不能对相邻有利害关系的第三人产生约束力。申请人户与第三人户之间的通道系集体所有，申请人并非集体经济组织成员，其也未能提交其他有效证据证明该争议土地使用权属于申请人，第三人亦认为该通道为公共通道。因此，被申请人不予支持申请人主张“申请人户与第三人户之间通道（含外置楼梯）所占土地的使用权归申请人所有”的请求，并无不当。

此外，申请人与第三人系不动产的相邻权利人，因日常通行，申请人与第三人均需要实际使用通道，双方均应合理、合法、合规使用该通道，相互提供必要的便利，不得非法占用通道。

根据《中华人民共和国行政复议法》第六十八条规定，本机关决定：维持被申请人作出的十政决发〔2024〕1号《土地权属争议处理决定书》。

如不服本行政复议决定，可在收到行政复议决定书之日起15日内向南通经济技术开发区人民法院提起行政诉讼。

南通市通州区人民政府

2025年1月2日