目前，我区部分小区成立了业主委员会，在推进小区业主的民主自治管理方面迈出了一大步。但业主委员会在建立和履行职能过程中存在诸多问题。有以下几种表现：

　　 1.很多小区没有业主委员会，仍然沿用入住之时的物业公司管理小区模式。与《江苏省物业管理条例》等法律法规的规定和业主的要求不相适应，实质损害了业主的权益。

　　 2.对于个别物业公司管理混乱和乱收费问题，由于没有业主委员会或者业主委员会不会行使权力，变相损害了业主的权益。

　　3.有的小区虽然成立了业主委员会，但是成立程序不合法，或者不能真正代表业主利益，或者与业主以及物业公司无法正当相处，损害了业主的权益，不但制约了业主委员会的发展，也影响了社区的和谐和稳定。

　　二、对策建议

　　为真正发挥业主委员会的作为，保障业主的合法权益，应当做好以下几个方面的工作，加强小区业委会的建设、规范和管理，建议如下：

　　 1.政府有关部门可以制定小区业委会选举的实施细则和要求，也可以按楼选楼长，然后在楼长中成立业主委员会，充分代表全小区的业主愿意，并要求所有候选人必须事先张榜公示，包括姓名，年龄，居住室号，产证归属，文化程度，职称，社会工作等。在业委会选举产生等环节，严格落实有关法律政策要求，避免个别人操纵。选拔热心公益事业，责任心强，具有一定组织能力的业主担任业委会成员。应该鼓励退休党员干部职工参加并逐渐建立半职业化和职业化的红色业主委员会委员制度，而不是目前绝大多数的业余委员做法。

　　 2.建立第三方业委会资金审计制度或者成立监督委员会监督业委会运作情况，并开展审计，避免业主个人监督不了业委会的局面。同时，加强对委员的培训，提高他们的思想、政治素质和专业水平，充分发挥业主监督的积极性。

　　 3.梳理好镇（街道）基层组织和业委会的关系，并指定专人进行对接，加强对业主委员会的指导。协助他们组建成一支高素质、有权威、有信誉、能正确发挥作用的业主委员会队伍，严格按规定开展日常工作。建立好业委会与住建、市监、消防等政府部门的对接关系，合理、科学决策使用房屋维修基金，真正维护业主权益。政府职能部门树立正能量的业委会典型，也曝光有问题的业委会，充分宣传，令有问题的业委会有所惧怕。对业主委员会的工作情况、投诉及纠纷进行及时监督处理。

吴剑委员： 

您提出的《关于建立健全和规范小区业主委员会的建议》的提案收悉，现答复如下： 

随着我区经济的快速发展及城镇化进程步伐的加快，我区住宅小区数量在逐年增加，小区物业矛盾也随之增多。住宅小区及时成立业主委员会，充分发挥业主委员会的监督、沟通、协调作用，可以有效化解小区物业矛盾。业主委员会的建设，已成为社区基层综合治理，建设平安社区的一个重要组成部分。目前，我区共有各类住宅小区502个，其中商品房小区152个，拆迁安置小区104个，老旧小区246个，成立业委会66个。根据《江苏省物业管理条例》、区政府《关于进一步提升全区物业管理工作的实施意见》的规定：业主委员会的筹备、选举、换届及指导由物业所在地的镇（区、园、街道）具体负责，我局作为物业行业主管部门主要负责对镇、街的业务指导工作。

从近年来业主委员会运行情况看，业主委员会作用发挥较好的主要原因：1.业委会主任是关键，必须是热心出众、威信高、能力强且能兢兢业业为小区做事，勤勤恳恳，任劳任怨，以满腔的热情投入到物业管理事业中的同志。2.小区人员、党员多，人员素质高，愿意为小区服务参与小区管理。3.能积极配合政府开展文明城市创建等工作，在小区的矛盾纠纷调解中起到了正面积极作用。 

目前，业主委员会成立难的原因主要有以下几方面：1.业主与物业公司缺乏沟通互信，前期物业公司由于是开发商招聘，在日常服务中缺乏与业主沟通交流导致与相互之间产生矛盾隔阂。业主为了维护自身利益要成立业委会而物业公司认为成立业委会是针对物业的就不配合。2.成立业主委员会的程序相对繁琐，尤其是对入住率要求较高，导致部分小区无法达到要求也就无法成立业委会。3.少数业主出于个人目的带头建立微信群，在群里发表一些不利于开发商、物业公司的言论，成为意见领袖后就操作业委会，当社区主导的筹备组人员不符合他们的期望就到处“搅浑水”导致无法成立业主委员会。4.有的业主在看到小区首届业主委员会没发挥好作用，甚至出现业主委员会成员违规事情后，对业主委员会丧失信心，不再愿意投票。5.我区街道、社区人员编制偏紧，加之社区事务繁杂，无专人负责小区业主委员会事项，导致业主委员会成立及业主委员会的换届时间跨度长。 

下一步我们将主要做好以下几个方面：1.积极协调镇（区、园、街道）加快推进条件成熟小区业主委员会的成立工作，帮助符合条件成立住宅小区业主委员会的小区尽快成立业主委员会。2.积极探索以“三位一体+业主委员会”为抓手，进一步完善以业委会为主体、“单元长、楼长”为基础的网格化管理体制。3.加强相关业务培训，规范业主委员会的自身建设，完善业委会管理制度建设，规范业委会自身运作，不断提高业委会监管水平和能力，让业主委员会能真正代表业主正确维护自身权益。4.积极推动社区党支部、居委会、业委会“三位融合”，促进小区业主委员会在基层党组织指导下，积极参社区各项建设工作，不断规范其物业管理决策，建立起业主委员会和物业公司平等畅通的对话平台和合理有效的监督机制，对构建文明、和谐小区真正起到积极的推动作用。5.加强宣传，利用小区宣传栏、电子屏等进行业主委员会相关知识的宣传，不断提升业主参与的积极性。 

南通市通州区住房和城乡建设局

2023年6月14日