由于物业服务与收费矛盾问题及历史原因，我区大多老旧小区处于无物业管理的状态，不同程度存在着基础设施缺少维护，道路破损、绿化无人维护、公共设施不齐，环境脏、乱、差等现象，老旧小区的线路、管网、卫生、绿化、文明、治安等物业管理处于空白状态，有的已不能满足居民日常生活所需。近年来，政府有关部门投入了大量人力、物力、财力对老旧小区环境进行了一定程度上的改善，缓解了小区环境脏乱差的现象，但仍无法形成真正意义上的社区，这些老旧小区存在的问题大多无法及时得到有效的解决，小区环境难以满足居民日益提高的居住环境需求，同时也一定程度上影响了和谐社区和文明城市建设。无物业老旧小区主要存在以下问题：
　　1.卫生环境差。小区公共路面场地虽有人员清扫，但小区的建筑装修垃圾不能及时清理，垃圾桶没有规范定置管理，垃圾分类管理形同虚设，垃圾桶随处放置，尤其是集中在小区大门口，严重影响城市环境面貌。
　　2.存在安全隐患。小区没有门卫保安，外来人员随意进出，小区内公共路道虽有摄像头，但楼道或楼梯口没有安装摄像头，偷窃事件时有发生。
　　3.绿化无人维护。小区内杂草丛生，常年无人修理，部分小区种植的树木不适合小区生长，有的已经长成参天大树，因缺少修剪严重影响居民的采光和晾晒，并且部分树木因属于高大木种，且靠墙根太近，不仅影响居民的生活更影响到建筑墙基的稳固。
　　4.设施随意搭建。小区居民为了自身方便，在底楼搭建雨棚、洗水池、扩充阳台，楼顶乱搭乱盖、各种管线随意垃设等，影响小区容貌及市容市貌。
　　为了加强我区特别是中心城区无物业管理小区管理工作，切实改善居住环境，促进和谐社区建设，提升城市形象，现特提出如下建议：
　　1.建立长效管理机制发挥政府职能作用。由政府负责、部门协调、街道组织、社区落实、居民参与，协调住建、城管、房管、环卫、街道社区发挥联动机制，参考先进城市对于老旧小区管理的成功经验做法，结合我区实际拿出此类小区的物业管理的长效机制，重点是卫生、治安、应急事件处理等，探索无物业小区实施专业化物业管理、社区管理和业主自治三种管理模式，实现无物业管理小区的长效管理。
　　2.多渠道筹集经费。将无物业小区管理工作列入政府为民办实事项目，由政府筹资或划拔专项经费进行物业费的补助，经费可采取政府补助一些、住户交一些、划分停车泊位收取停车费、盘活利用小区资产、小区公共房屋出租等方式多渠道筹集小区管理经费。由街道社区负责购买公共服务，社区进行监督管理，对老旧小区实施以公共秩序维护、卫生保洁、绿化、保安、管道疏通清理等基础物业管理，并将此列入社区考核项目。设立维修基金，统筹安排逐年逐步改造和修缮，改造小区基础设施，更新设施设备。

3.尝试小区自主管理。由街道或社区牵头，征求多数住户同意后，引导小区住户组织成立业主委员会，决策小区物业管理模式，鼓励无物业小区居民自己成立物业公司，探索小区物业自我管理的办法。发挥社区党员的引领模范作用，通过摸底无物业小区党员，组建小区党员队伍，党员带头组织成立业主委员会。盘点老旧小区下岗失业、低收入人群及退休人员，吸引他们共同参与小区管理，在家门口上班还能增加补贴经济收入。同时，居民对小区情况知根知底，也能从业主角度来考虑和解决小区的问题，可以避免一些不必要的矛盾和纠纷。政府部门及街道社区对参加小区物业自主管理的从业人员进行免费培训，让他们掌握一些专业化物业管理知识和技能，从而更好地为小区管理服务。

4.建立治安联防机制。无物业小区的治安管理除加装摄像头外，需建立巡逻机制，组织人员进行巡逻，由政府安排公益性岗位，为每个无物业的小区配备保安员，由社区组织并充分发挥热心退休居民、住户党员、老干部等的模范作用，避免监控盲区，杜绝偷盗等现象发生。
　　5.改善绿化卫生环境。小区绿化困扰居民的光照、日晒和影响建筑稳固的问题，可采用移植更换品种、整理修剪等方式解决，改用适合当地气候条件和小区环境的绿色植物，具体由相关部门根据实际情况针对性拿出具体整改方案，并落实责任跟踪实施。垃圾实行定置管理，垃圾分类工作可与小区环境管理同步推进，建议考虑由垃圾分类单位负责公共环境卫生，居民可将家里可回收利用的废旧物品送到垃圾分类分拣点兑换冲抵物业费。
　　6.适时引入物业公司。对于具备条件引入市场物业管理公司的老旧小区，可吸引物业管理公司接手老旧小区管理，促进旧小区物业管理的启动，确保物业公司保本微利，待物业条件改善后，逐步取消政府补贴。纳入专业物业管理的小区，应在社区、业主委员会及相关单位的监督下，严格按物业服务合同的约定履行，维护小区的环境和谐。
　　7.加强物业管理监督。物业费收取难的问题是制约物业管理的瓶颈，一方面需加强物业管理的监督，提升物业管理水平，提高小区居民的满意度。另一方面需加强对物业费缴纳的监督，建议制定相关规定：房屋出售必须有物业或社区居委会出具的物业费缴纳证明，否则房屋不得出售或必须加倍收取滞纳金，同时纳入个人诚信系统。
　　8.加强示范宣传和引导。由街道或社区牵头，建议每年评出1—2个示范小区，加强对无物业小区管理工作的宣传，以点带面推进小区管理改善工作，让居民实地了解，切身体会，感受差异，提高对物业管理的认知程度，转变观念接受物业管理，自愿缴纳物业费用，支持小区物业管理并共同出谋划策。同时加强业主的自我约束引导，树立有偿服务和理性维权意识，形成物业管理人人参与的局面，为老旧小区环境改善共同努力。

何山委员：

您提出的《关于加强无物业管理小区管理的建议》的提案收悉，现答复如下：

近年来，在区委、区政府正确领导下，在社会各界关心和支持下，我区物业管理服务水平得到显著提高。我局深入贯彻《江苏省物业管理条例》、《南通市住宅物业管理条例》及区政府《关于进一步提升全区物业管理工作的实施意见》，坚持问题导向，聚焦热点难点，构建物业长效管理机制，积极推动全区物业管理工作提档升级。目前，全区共有各类住宅小区496个、总建筑面积约2726.28万平方米。其中，商品房小区145个（城区按等级实施物业服务的商品房小区有90个），由属地政府提供基础物业服务的拆迁安置小区101个、老旧住宅小区250个，全区基本实现基础物业服务全覆盖。备案物业企业112个，从业人员4600多人。

随着我区物业管理全覆盖的深入实施，拆迁安置小区、老旧小区、分散居住楼等由政府提供基础物业服务。由于群众自身观念未及时转变，加之相应的管理机制未能及时跟上，导致此类小区在日常管理中还存在诸多问题和矛盾亟待解决，主要有如下几个方面：

一是老旧小区管理难。目前，城区老旧小区暂由属地政府提供基础物业服务，业主未形成购买物业服务的观念，公共管理意识较弱，对物业管理缺乏认知。同时，老旧小区业主未养成良好生活习惯，导致小区里随意搭建、乱堆乱放、翻地种菜、垃圾不能定点投放等问题较多。

二是物业服务水平不高。老旧小区业主由于思想观念、个人认识水平等问题，认为小区一切事宜都应由街道、社区（居委会）承担，居民的物业有偿服务意识薄弱。另一方面由于属地政府资金有限，只能提供基础性物业服务，整体物业服务水平难以提高。

三是物业服务企业运行难。由于老旧小区物业管理收费标准低，物业服务企业承接老旧小区物业面临亏损状态，造成物业服务企业不愿意见承接老旧小区。而随着劳动力成本在不断提升，物业服务企业面临招工难、缺乏稳定的员工队伍和优秀的管理人员，从而导致日常服务和管理水平低下。

下一阶段，我们将重点做好以下几方面工作：

一是立足实际，健全管理机制。小区管理是一项综合管理，涉及单位比较多，如：住建、公安、规划、发改、城管卫生、环境、市监、应急、供电、通讯、街道等。因此，对无物业小区的管理需要建立一个科学的工作网络体系。充分发挥部门联动机制，只有齐抓共管才能共同做好无物业小区管理工作，推动无物业小区居住环境质量提升。我局将积极引导各镇（区、街道）探索符合自身实际情况的物业管理模式。如：金沙街道金东新城积极探索“党务、居务、物管”三位一体的管理模式，构建纵向到业主、横向覆盖全小区体内大循环的新型治理体系。社区在党总支、居委会统一领导管理下，以社区党组织为核心、居民自治组织为主体、物业管理为依托，齐心协力，做优权限内承接的公共管理和公益服务等事项。金新街道华山社区根据自身实际情况，由社区居委会牵头实行“物业自治管理”，定岗、定员、定位，自查、互查、抽查制度，做到奖罚分明、按劳取酬、动态管理。

二是加大物业投入，调优物业管理。无物业小区具有特殊性，由于居民思想观念、生活习惯等原因，对市场化物业收费管理还不能适应，目前阶段城区采取属地政府主导、区级财政补贴相结合的物业管理方式，区级财政每年投入2000多万元对金沙街道、金新街道给予老旧、拆迁安置小区等进行物管补贴，支持属地政府做好物管工作。我局也联合相关部门加强对物业服务企业的日常督查和考核力度，确保享受物管补贴的小区基础物业按照“五有六无”标准落实到位。

三是加大行业管理，提高物管水平。按照区政府《关于进一步提升全区物业管理工作的实施意见》的要求，不断强化物业行业监管工作。今年我局根据全区物业管理工作实际情况，出台了《通州区住宅小区“物业规范化建设”专项检查方案》，通过开展物业规范化建设来不断推进我区物业管理，特别是拆迁安置小区、无物业管理小区物业管理工作走上规范、有序、健康轨道。

四是加大对无物业老旧小区改造，提升小区配套设施。为进一步满足人民群众美好生活的需要，着力改善无物业老旧小区居住环境、提升老旧小区功能品质。我局将根据区委、区政府工作部署，分轻重缓急对无物业老旧小区进行分批次改造。通过调整小区绿化形态，增加停车位；对小区雨污合流管网重新规划设计，实现雨污分流，生活污水进行收集；对小区内破损的道路、路灯、围墙、消防等设施进行修复；对老旧小区自来水管网、燃气管网进行改造；对强、弱电进行地埋；新建电动自行车及汽车充电设施，加装电梯；对建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位进行修缮；新增垃圾分类点等，进一步完善无物业老旧小区配套设施，提升无物业小区业主居住环境。

五是加强宣传引导，提升业主参与。由街道办事处或居委会牵头，加大对业主物业管理宣传力度。利用社区居委会宣传阵地，宣传《江苏省物业管理条例》、《南通市住宅物业管理条例》和有关物业管理方面的法律法规，正面引导，让业主熟悉、理解、接受和支持物业管理。切实增加业主的自我约束，引导业主树立有偿服务的理念，真正形成属地政府指导业主参与自治，共建整洁、有序、舒适的小区。

衷心感谢您对物业工作的关心和支持，同时希望今后多提意见和建议。