随着城市化步伐的加快，对无主管单位、无物业管理企业、无业主委员会的“三无”小区进行综合整治工作显得尤为重要。“三无”小区综合整治工作是改善居民生活环境的迫切需要，是通州区城市发展的迫切需要，是直接惠及人民群众的民生工程，必须给予高度关注。目前，经过调研发现，通州区各个乡镇上的小区，问题较多，矛盾突出，存在很多“三无”小区。急需整治。
　　一是小区基础设施差、配套设施不全、停车位不足、活动场所小，规划建设上雨污未分流，经常发生管道堵塞现象，大多“三无”小区内只有门房，无绿化用地、无车棚，垃圾乱堆放，卫生和治安环境差，业主极为不满，物业管理企业不愿介入，即使介入也因条件限制不能正常开展工作而退出。
　　二是小区物业费收缴困难，设计和建造标准低。
　　三是小区内道路狭窄，车辆通行困难，甚至有消防通道都被侵占现象，安全隐患大。
　　四是小区是开放式管理，无监控设备，进出人员较复杂，偷盗现象屡有发生。
　　为使无主管单位、无物业管理企业、无业主委员会全区“三无”小区变成有公共保洁、有绿化养护、有治安维护、有停车管理、有维修服务的“五有”小区。为此建议：
　　一、提高站位，加强领导。要尽快成立全区“三无”小区综合整治和管理工作领导小组，办公室设在区住建局，让专业的人干专业的事。尽快制定出台通州区“三无”小区综合整治和管理工作实施细则，指导面上工作。在前期整治方面，要加强宣传和指导。
　　二、综合整治，统筹推进。通州“三无”小区整治，要从重点完善设施到系统综合整治、从职能部门的“单打独斗”到有关部门的整体推进转变，全方位考虑，统筹谋划推进。对各地所有拟整治小区进行审定，在摸清底数的基础上，科学分类，统筹安排，分期分批推进。在实施过程中，要把好质量关，按创建文明城市的要求，进一步明确整治的要求和标准。
　　三、加大投入，强化管理。在管理方面，可采取两种模式，一是社区监管下的社会化管理模式，在探索推进市场化运作的同时，成立机构，明确专人，加强监管;二是居民自治模式，由居民自愿推选代表进行自我管理，选择符合条件的部分小区推行。同时，在经费投入上，建议实行“政府投一点、镇（街道）补一点、居民收一点”模式，建立政府、社区、个人共同分担机制，调动居民的积极性，并将其纳入民生工程。既不能让社居和群众有政府大包大揽的感觉，又要老百姓切实感觉到党委、政府在做好事、办实事。
　　四、明确分工，强化责任。区住建局是“三无”小区综合整治和管理的职能部门，要在工作职责和功能定位上有清醒的认识，要坚持“统一管理、分级负责”，对整治项目统一规划、统一招标，制定整治和管理标准;县城管局要转变观念，要由“墙外”向“墙内”转变，积极参与，义不容辞;县文明办要结合文明城市创建的标准，加大督查督促力度。县城所在中心乡镇和社区要具体负责管理工作，明确各自职责，责任落实到位。

张建峰委员：

您提出的《关于加强“三无”小区整治的建议》提案收悉，现答复如下：

目前，我区共有各类住宅小区381个、总建筑面积约2470.36万平方米。其中由属地政府提供基础物业服务的拆迁安置小区88个、老旧住宅小区（含单栋）155个,建筑面积约950万平方米，您所说的“三无”小区已涵盖为老旧小区范围由属地政府托管提供基础物业服务，目前全区基本实现住宅小区基础物业服务全覆盖。具体管理做法有以下几方面：

一、多措并举，完善区级管理体制

一是创新物业监管机制。深化完善“区级指导、属地主抓、社区参与”的“三级管理”网络，推行“三位一体+业主委员会”的物业管理体制，形成以社区（村居）支部为龙头、业主委员会为主体、“单元长、楼长”为基础的网格化管理网络。二是推进管理职权下移。2014年以来，根据《江苏省物业管理条例》、《通州区物业管理全覆盖实施意见》等精神，进一步明晰各镇（区、园、街道）物业管理主体职能，将前期物业备案、物业承接查验备案、住宅维修资金使用初核等职能全部下放，使各属地、社区日常物管工作职能与承担事务、责任与权力相对等。

二、健全机构，实现物业管理多样性

一是成立组织，加强领导。各镇（区、园、街道）都积极探索符合自身实际情况的拆迁安置小区物业管理模式。如金沙街道高度重视，设立城镇管理办公室，组建专门工作队伍，由街道办事处主任为组长，分管副书记为副组长，街道办副主任担任办公室主任。主要负责辖区范围内所有小区（包括拆迁安置小区、老旧小区）物业管理工作，制定、组织和实施考核，协调处理小区管理过程中产生的矛盾、数字城管、12345热线交办问题、重大物业信访事件和涉及安全隐患的应急维修及工程项目。金新街道积极探索“党务、居务、物管”三位一体的管理模式，构建纵向到业主、横向覆盖小区，体内大循环的新型治理体系。社区在党总支、居委会统一领导和管理下，以社区党组织为核心、居民自治组织为主体、物业管理为依托，齐心协力，做优权限内承接的公共管理和公益服务等事项。二是加强配套，完善功能。兴仁镇、先锋街道等拆迁安置小区以打造“15分钟生活圈”为目标建立完善超市、菜市场、公交、医疗卫生站、便民维修服务、水电办理网点等建设；华山社区进一步整合社区资源，优化硬件设施建设，完善各种配套服务设施。逐步在小区公共服务中心设立图书、报刊阅览室、电子阅览室、棋牌室、健身活动室等服务平台。平潮、兴东等安置区进一步拓展服务内容，积极创新“为民服务”模式，在不扰民的前提下组织开展教授广场舞活动，充分发挥广场舞的凝聚力，让业主和睦相处；利用物业用房，组织棋类、牌类比赛，让业主从“闲言杂语”的氛围中走出来；发扬“邻里守望”意识，只要有业主向小区邻里、保安等告知外出，他们就会格外重视该栋楼的巡查，让外出的业主放心、安心。针对老旧小区分“散、小、差”“的特点金沙、金新街道采取”“统一规划、成片打包”“的方式将老旧小区以组团方式通过招投标确定物业服务企业，街道制定相关考核方案，按照实际考核情况补贴物业费用。三是加大投入，确保服务。拆迁安置小区、老旧小区具有特殊性，由于居民思想观念、生活习惯等原因，入住群众对市场化物业收费管理还不能适应，目前阶段我区老旧小区和安置小区采取属地政府主导、区级财政补贴相结合的物业管理方式，目前，区级财政每年投入2500万元对城区金沙、金新街道给予老旧、拆迁安置小区等进行物管补贴，其他镇（区、园、街道）也将老旧、安置小区物管补贴纳入同级财政预算内，确保享受物管补贴的老旧、拆迁安置小区按照基础物业服务标准落实到位。

三、加大指导，提高镇区物管水平

为进一步提高各镇（区、园、街道）物业行业管理水平，促使老旧、安置小区物业服务逐步走上规范、有序、健康轨道。我局根据区政府出台《通州区住宅小区物业管理全覆盖实施意见》、《住宅小区物业管理分级分类考核评比办法》等文件，进一步加强了对各镇（区、园、街道）老旧、安置小区物业服务的指导服务工作，制定了相应的实施细则，采取实地查看、调阅资料、听取居民意见、第三方检查等方式，从公共秩序维护、配套设施管理、清洁卫生服务、小区绿化养护、违章搭建劝阻、物业收费实绩、居民满意度等八个方面进行综合考核，为物业企业的诚信考核及属地政府考核提供依据。推动老旧、安置小区达到“物业补贴不加、基本物业服务不少、社区管理有序”的目标。

虽然我区在老旧、拆迁安置小区管理上取得一些成绩，但一些物管难题仍未得到有效破解，主要表现在：

一是基层管理作用发挥难。我区虽已建立区级、属地、社区“三位一体”的物业管理网络，但多数镇（区、园、街道）、社区（居委会）物业管理机构缺少专职人员，工作力量薄弱，业务能力不强。个别镇区对物业管理工作重视不够到位，不同程度地存在着“上热下冷”、“点热面冷”的问题。

二是群众参与氛围不浓。部分业主“花钱买服务”意识和主动参与、支持物业管理的思想认识不强，片面强调自身权利，忽视自身义务，不缴物业费、毁绿种菜、乱停乱放等不文明现象依旧存在。由于老旧、安置小区群众历史遗留问题较多加之不交物业费已成习惯，所以属地政府对老旧、安置小区试行“物业服务收费”畏难情绪较为普遍，推动此项工作的积极性不高。

三是经费保障有待加强。我区建制镇的老旧、安置小区数量较多，目前区财政仅补贴城区其余各镇区均为自筹资金，由于属地财力状况的差异性，部分镇的小区物业补贴资金缺口较大，由于物业补贴标准低，物业企业劳动力成本又不断增加，导致部分企业缺乏稳定的员工队伍和优秀的管理人员管理和服务水平较低，仅仅满足于“扫个地、拖个桶、站个岗”的状况，物业管理服务提档升级也无从谈起。

四是住宅小区综合管理难。住宅小区管理涉及公安、城管、住建、物价、市监、消防等多个职能部门和供水、供电、供气、通信多个专业服务单位，很多事务和矛盾都超出了街道、社区管理范畴，如安置小区电瓶车违规充电、汽车违规停放、违规群租等跨部门的复杂问题仅仅依靠属地政府和物业服务企业管理很难及时解决问题。

下一步，我局将从一下几个方面努力，推动我区物业管理水平持续优化和提升。

一是夯实基础，深化治理体系。着眼打基础、聚合力，进一步提升分级、联动管理效能，推动属地政府将物业管理纳入社区综合治理体系。进一步厘清街道和社区物业管理具体工作内容，加强对街道、社区等物管工作人员业务培训，不断提升基层物管人员履职能力。以“三位一体+业主委员会”为抓手，完善以社区党总支牵头、业主委员会为主体、各“单元长、楼长”为基础的网格化管理机制，推动物业管理与社区工作的融合联动。

二是加大投入，完善配套设施。2020年，将继续要求各镇（区、园、街道）按照物业管理规范化建设工作要求，落实专项资金完善增设老旧、安置小区（集体土地）监控、消防设施、房屋及配套设施维修、硬化小区道路、清理毁绿种菜、补栽小区绿化、清除违章搭建、清理垃圾约、清理乱拉乱挂、乱贴乱画等，使小区基础设施和环境秩序进一步加强，针对目前有关镇（区、园、街道）物管补贴资金筹集困难等问题将建议区政府从区级财政中拿出配套资金予以补助。

三是教育引导，建立“网格化管理”。引导镇（区、园、街道）充分发挥社区（居委会）组织者的作用，一要按照社区“网格化管理”的要求对已建成拆迁安置小区按一定户数划分为一级、二级网络，配齐责任人，每个网格还建立一支由居民小组长、楼道长、党小组长、社区民警、物管人员等共同组成的网格队伍参与小区各项事务的管理。二要加强文化教育，提升居民素质。通过开展各类活动，借助广播、电子屏、宣传栏等载体，用群众语言来宣传文明的生活习惯、健康的生活方式、高尚的道德情操和安全知识，把城市市民物业付费的理念传输给他们，缩短村民向市民转变的周期。经常性的开展各类业主活动，培养社区群众的主人翁意识，主动参与和融入到社区的建设中来，不断提升业主的法律意识和环保意识，共同创造一个良好的社区生活环境。

四是加强指导，提高物业服务水平。我局将进一步加强对各镇（区、园、街道）物业服务企业选聘、组建业主委员会和群众自治工作的服务指导和协调力度，及时解决各镇区在物业管理过程中的困难。推进住宅小区“物业服务规范化”常态检查由城区向镇（区、园、街道）扩大，积极将“第三方” 评价物业服务企业的合同履约率和业主满意度引入到镇（区、园、街道）老旧、安置小区考核。结合老旧、安置小区物业管理实际开展创建老旧、安置小区物业管理示范项目，复制推广先进管理模式和经验，以点带面不断推动我区老旧、安置小区物业服务水平整体提升。

感谢您对我区物业管理工作的关心、理解和支持！