随着城市化进程的加速，小区已经成为城市居民的主要居住区域。在小区居住的人们，不但享受到了城市的便利，还拥有了一个相对安全、舒适的生活环境。但是,在小区居住中也存在着一些问题，如社区环境、物业管理、居民素质等问题，这些问题影响着小区居民的生活质量。

一、居民小区存在的问题

1、环境污染问题。在小区中随处可见的是垃圾和杂物，特别是一些小区的楼前经常可以看到垃圾桶外的垃圾，甚至是大量的垃圾。这样不仅影响了小区的整洁环境，也有可能成为疾病传播的源头。

2、物业管理问题。小区的物业管理是小区居民生活中不可或缺的一环，而一些小区的物业管理存在不少问题，如管理混乱、服务不周、人员素质较低等。这些问题导致了物业服务质量低下、小区安全问题等问题的出现，严重影响了居民的生活质量。

3、居民素质问题。居民素质问题在小区中也比较严重，比如随地吐痰、乱扔垃圾、抽烟等影响了小区的环境和居民的健康。有时候这种行为甚至还会导致火灾等安全问题的出现。

二、建议措施

1、加强物业管理。小区的物业管理应该加强，并具备相关职业技能培训，确保物业服务资质达标。同时，物业服务人员应该做好应急处理和安全防范措施。

2、宣传减少环境污染。小区居民应该共同加强宣传，促进减少环境污染的行动。居民可以自愿参与，积极行动，共同打造“美丽小区”，共同关爱环境，建设美好生活。

3、提高居民素质。无论是社区、物业管理方、政府等方面，都应该对居民的素质进行加强培训，创造良好的社区环境。除此之外，还可以以文艺、宣传、明星、志愿服务等方式，提高居民的社会责任感和环境保护意识。

4、发扬志愿服务精神。小区居民应该鼓励志愿服务精神，积极为社区服务，把社区变得更加美好。通过志愿服务活动，社区环境通讯、小区维护和公益性活动等方式,可以让居民知摆脱单向被动的社区地位，真正变为社区的主人。

袁裕忠委员：

您提出的《关于加大居民小区管理力度的建议》的建议收悉，现答复如下：

近年来，全区住宅小区物业管理工作在区委、区政府正确领导下，在社会各界的关心和支持下，我局充分借鉴周边县市区物业管理工作的先进经验，推行以社会化、市场化、专业化、物业服务有偿化为基本特征的物业管理工作。构建物业长效管理机制，推动了全区物业管理工作不断提档升级。

一、基本情况

目前，全区共有各类住宅小区508个，总建筑面积约3318.65万平方米。其中，商品房小区156个（城区按等级实施物业服务的商品房小区有94个，金沙街道27个，金新街道67个），由属地政府提供基础物业服务的拆迁安置小区106个、老旧住宅小区246个（拆迁安置小区、老旧小区公共能耗由属地政府兜底）。2023年底在我局参加信用考核备案的物业服务企业65家，从业人员近4800多人。

二、存在问题及困难

近几年，我区物业管理虽取得了较快发展，物业服务总体水平得到较大提升，但一些难题仍未得到有效破解，影响了物业行业的业主认可度和社会满意度的提升。

（一）基层管理作用发挥难 我区虽已建立区级、属地、社区“三位一体”的物业管理网络，但多数镇（区、园、街道）、社区（居委会）物业管理机构缺少专职人员，工作力量薄弱，处理物业矛盾的办法不多。业主主体作用发挥难，由于业委会的法律地位和职责权限不明晰，加之缺乏约束机制和权益保障，小区业委会普遍存在成立难、运行难、监督难问题，全区住宅小区业委会成立率约33%，能真正发挥作用的更少。

（二）物业费用收缴难 由于前几年我区经济的高速增长，商品房小区数量不断增加，外来投资客随之增多。2023年以来，由于房地产市场下行，我区住宅小区物业费收缴率基也随着下降，少数小区仅达30%左右。安置小区、老旧小区基础物业服务均由政府全额提供。与此同时，物业服务企业运营成本不断攀升，特别是近年来人工成本快速刚性上涨，而很多已交付小区物业费多年未涨，企业生存空间不断受到挤压，部分企业陷入“收费难—降低服务质量—收费更难”的恶性循环。

（三）住宅小区综合管理难 据梳理统计，住宅小区管理涉及公安、城管、住建、物价、市监、消防等多个职能部门和供水、供电、供气、通信多个专业服务单位，很多事务和矛盾都超出了物业管理范畴，如小区电瓶车违规充电、汽车违规停放、违规群租等跨部门的复杂问题仅仅依靠物业服务企业管理很难及时解决问题。

（四）共用设施后续维护难 因规划指标、建筑设计、施工质量以及保修期开发企业保修责任难落实等方面的原因，住宅小区开发建设中遗留问题不少，特别是消防设施设备的问题十分严重。在今年3月起对城区商品房小区进行了安全生产专项检查中，仅地下车库消防设施瘫痪的小区就有11家，后期维护管理不到位是重要原因外，消防设施设备先天质量问题更是问题的“重中之重”。

三、下一步工作打算

（一）夯实基础，深化治理体系 着眼打基础、聚合力，进一步提升分级、联动管理效能，推动属地政府将物业管理纳入社区综合治理体系。进一步厘清街道和社区物业管理具体工作内容，加强对街道、社区等物管工作人员业务培训，不断提升基层物管人员履职能力。以“三位一体+业主委员会”为抓手，完善以社区牵头、业主委员会为主体、各“单元长、楼长”为基础的网格化管理机制，推动物业管理与社区工作的融合联动。

（二）加强监管，净化市场环境 加强物业管理事中事后监管，建立竞争有序、诚信经营的物业服务市场秩序。继续推进住宅小区“421”常态检查，扩大“第三方检查”机制运用范围，积极探索由“第三方” 评价物业服务企业的合同履约率和业主满意度。深入创建物业管理示范项目，复制推广先进管理模式和经验，以点带面、整体提升。积极推进项目经理考评体系建设，建立“管行业”与“管人员”并举的双轨监管体制。强化物业服务企业信用考核和 “红黑榜”评价结果运用，促进市场资源优化配置、优胜劣汰。

（三）聚焦难点，强化瓶颈破解 进一步推动和完善物业管理联席会议制度，清晰界定各部门职责，形成联动执法机制，逐步破解“小区执法难”；加强对社区、业主委员会的业务指导、培训，不断提高业主管理监督能力，解决“主体作用发挥难”问题；协调建立物业矛盾调处、审判“司法绿色通道”，将恶意欠费人员纳入“失信人员名单”，加强物业消费诚信教育，增强业主缴费意识，解决“物业收费难”问题；积极探索“物业保修金”制度，尽快解决“小区共用设施设备维护难”问题。

（四）宣传引领，优化行业发展 开展全方位、多载体、系列化的宣传互动活动，进一步提高全社会对物业管理工作的知晓度和参与率。在《通州日报》开设“物管提升、你我同行”专栏，报道物业管理政策法规和优秀企业、成功经验；在《通州日报》微信公众号推送物业管理典型纠纷化解情况，以案例的形式普及物业管理知识，今年南通即将出台地方性法规《南通市住宅物业管理条例》，我局将借助这一契机，加大对这一条例的宣传力度让广大市民更加了解物管、支持物管。

物业管理是一项政府重视且社会关注程度高的民生工程，我局认真履行职责、强化有效服务，狠抓行业管理、奋力开拓创新，持续提升全区物业管理水平。

南通市通州区住房和城乡建设局

2024年6月15日