党的二十大报告指出要“实施城市更新行动，加强城市基础设施建设，打造宜居、韧性、智慧城市”，这充分体现了党和国家对城市更新工作的高度重视。2023年4月，江苏省发布了《城市更新行动指引（2023版）》，就城市更新的任务和实施标准，给予了系统解答。因此，积极推进我区城市更新是贯彻落实上级决策部署的必然要求，是实现高质量发展的必然举措。

近年来，区委区政府始终坚持以群众期盼为导向，以高质量发展为目标，在空间结构、人居环境、生态景观等方面着力以更新促发展，城市建设成效显著。新金路、三姓街路、拖桥路、厚德路等一批市政道路完工，促进了路网循环，建成区路网密度达到6.27公里/平方公里；完成城区河道黑臭水体整治，开展污水提质增效“333”攻坚行动，等级河道全面达到优Ⅲ水质；48个老旧小区完成改造，解决了群众急难愁盼问题，切实提升了百姓的获得感和幸福感；完成通吕运河核心区建设、新增小游园和口袋公园20余个，绿化覆盖率达到44.7%；金沙湾大桥、金乐中路、康复东路建成通车，金沙湾新区骨干路网初步形成，金乐中心竖河公园、医学综合体、学校、文体中心等加快建设，金沙湾活力新城全面起势；西站大道高架、江海大道东延全面贯通，通扬线航道整治、南通绕城高速、沪陕高速扩容工程稳步实施，综合立体交通体系加快形成。

当前，我区城镇化率已达到69.57%，已经步入城镇化快速发展的中后期，城市发展进入城市更新的重要时期，将由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重的阶段，从“有没有”转向“好不好”。中心城区的老城区（希望路-古沙路-金霞路-大庆路围合区域，约4km2）因拆迁、资金、土地等各方面因素影响，城市建设资金供给不足，导致城市功能退化，城市界面较差，譬如停车供需矛盾突出，部分医院、学校、小区与主干道的出入口“微循环”不畅；公共服务配套设施建设还不够充分完备，落后于发展需要；老城区以运盐河为纽带的公共绿地和开放空间活力不足，可达共享不充分，不能满足群众高质量生活需求；老旧小区规模大、改造任务重、部分城中村、废旧厂房的环境较差，城市更新迫在眉睫。

为进一步补齐老城区城市发展短板，提升城市品质，在“十四五”承上启下的关键节点，区政府开展了老城区城市更新规划研究，旨在通过城市更新规划引领，焕新老城面貌，激活旧城动能，建成美丽通州新样板。如何利用老城区存量资源，进一步推进城市功能完善、蓝绿空间生态修复、老旧小区改造、慢行系统发展、“口袋公园”建设等，是我区对标高质量发展新要求和人民群众新期盼必须面对的现实问题。

一、通州老城区建设存在的问题

一是产业赋能不足。老城区存在不少低效工业用地，布局散乱、容积率低、投入产出率低。产业用地配置不合理，部分工业用地处于重要地段，存在闲置浪费现象。特别是丝绸厂、江华机械等部分厂区已处于停工停产状态，建筑外立面破损严重，迫切需要“退二进三”。商业服务设施品质不足，部分大型商场如新瑞广场等店铺空置率较高，部分商业街建筑外立面陈旧、前院空间风貌品质较差，难以形成高活力烟火街区。商圈功能业态活力欠佳，以家纺服装、机械制造、食品加工等为主，总体产能低效、创新能力差。

二是人居环境较差。老城区各类居住小区总量超百个，其中，老旧小区、宿舍楼、城中村占比达40%。老旧小区改造还有待深入，部分安置小区、城中村、棚户区、城乡结合部脏乱差问题仍然存在，普遍存在年久失修、布局混乱、基础设施缺失等问题，已不适应城市现代化发展的需要。老公安局地块、市委新村、纺织新村等居住区，房屋建筑质量较差、安全隐患突出、社区环境脏乱、配套设施欠缺、内部交通不畅、停车组织混乱，无法满足居民高质量生活需求，急需更新改善。

三是出行体验不佳。现状道路主次支三级路网结构还不均衡，道路基础设施的增长速度较慢，交通需求与供给发展不平衡，出行受到交通拥堵等“城市病”的困扰。部分地块如纺织新村地块、南山新村地块规模较大，缺少支路联通，内外通行不便，支路系统微循环能力不足。公共停车场共建有7处，以地面泊位为主，总泊位数约448个，无法满足老城4.6万常住人口的停车需求。同时，公共停车场主要沿建设路、交通路两侧集中布局，老城区北侧与东侧配比不足。

四是公共空间较少。老城区公园绿地、沿路沿水公共空间等分布不均，同时因年久失修，部分区域绿化景观风貌不佳、游憩设施缺失，功能复合不足。公共开放空间总量与人均指标偏低，口袋公园也未能充分挖掘。特别是运盐河、新金河、十总竖河等河道被大量违章建筑侵占，贯通区段仅占26%，受阻严重，可达性、亲水性不足，还水于民需求迫切。老城区拥有13个公园绿地和1个广场，面积约17公顷，人均公园绿地面积仅有3.62平方米，相较全区人均公园绿地12.6平方米差距明显。

五是文化魅力不够。老城区拥有深厚的历史文化底蕴，特别是作为通州母亲河的运盐河，沿岸文化内涵挖掘不足，文旅特色尚未呈现。盐文化、棉纺文化、名人文化等地域特色文化缺少深度挖掘，与文化活动站、公园广场等文化载体缺少高效融合与演绎，文化魅力难以彰显。市区级文保单位功能单一，缺少特色业态植入，与周边资源联动不足，人气不高、活力不足，文化品牌难以形成。

二、对策建议

明确城市更新的规划目标、项目策划、重点任务、开发运营、保障措施等，让城市更新行动“可操作、可量化、可考核”。

（一）严格落实规划目标

依托正在编制的《南通市城市更新规划》、《通州区老城区城市更新规划》，按照“老城水客厅、绿网新万象”的目标愿景，创建运盐河人文滨水城市更新场景，打造全市高质量发展重要增长极，推进通州区高质量发展。

近期目标以人民迫切需求，城市发展诉求为导向，形成项目清单。重点加强运盐河流域治理和贯通、老旧小区及城中村改造、违章侵占整治、背街小巷风貌提升、优化开敞空间、升级老旧厂区与商圈等工作。远期目标从改善城镇人居环境、重塑生态韧性本底、创新延续人文脉络、提升土地利用效率、促进产业转型升级等方面打造南通城市更新样板区与示范区。

（二）积极开展项目策划

以重点项目策划为带动，重点围绕儿童友好园、滨水活力环、烟火街巷群、都市理想村等亮点项目，营造老城区消费文化契合，聚焦人气与商气的创新“场景力”。以运盐河、金沙横河水岸示范为引擎，打造“沉浸式+IP化+水经济”文商旅三位一体的活力休闲综合体，产生由点及面的联动效能，成为水岸创意消费体验新高地，带动周边土地价值提升。

以翠园路、学林路街巷绿链为脉络联通街区，以街角公园、市民广场等绿地广场为抓手营造活力休憩空间，因地制宜渐进式开展旧城更新。将大庆路的朝南店面建筑逐步引导改造成酒吧、咖啡、茶饮、书吧、特色小餐馆业态，形成沿河慢生活一条街。结合存量商业服务与公共空间，加强公共服务配套植入，织补15分钟社区生活圈；通过文化传承、业态升级，打造精致街区，重塑高人流的人气街市。

（三）持续聚焦重点任务

贯彻省住建厅关于城市更新行动的重点任务要求，重点解决运盐河两岸城市文脉、活力空间、人居环境等突出问题和短板。以水清、路联、园美为目标，围绕四个方面持续推进运盐河流域更新整治工作。开展水系治理工作，开展沿线截污纳管专项行动，同步推进河道清淤、驳岸整治，全面提升运盐河流域的水体质量。开展空间疏解工作，按照拆、改、留三种类型，因地制宜、分类推进违规侵占建筑腾退整治工作，逐步解决老城临水不见水的现实痛点，真正实现滨水空间拆违透绿、还水于民、开放共享。开展绿道贯通工作，打通28处慢行断点，建设全长约9.4公里的运盐河滨水绿道，补充服务驿站，串联沿线文体商办设施，打造全线贯通的滨水活力绿道。开展节点点亮工作，建设7处花园节点，融合地域文化、复合多元功能、承载特色活动，展现通州老城独有的城市魅力与文化内涵。

（四）精准落实开发运营

探索老城区城市更新投融资机制，密切关注中央专项债券资金投向，积极向上争取对口资金。强化国有平台协同参与，谋求政府投资与国企市场化发展结合共进，按“资源效益搭配、规模适度”的思路，推动城市更新项目一体化开发，积极探索PPP、BOT、TOT、ABO投融资模式，增强项目资金保障能力。

推荐由政府授权地方国有企业作为城市更新项目的实施主体，国有公司依法遴选投资人，并与投资人共同出资设立项目公司，由项目公司具体负责城市更新项目的实施。由“股权合作+EPC”代替传统的“F+EPC”模式，落实为彻底的“企企合作”，规避隐债风险，最终达到撬动社会资本、提升建设运营效率、平衡经济利益、提升社会效益的目标。

（五）加大实施保障力度

进一步完善管理体制和运行机制，加强项目组织、管理和监督，建立由主管部门牵头、各职能部门协同配合的工作机制，厘清职责边界，形成一套权责明晰、运转高效、推进有力的工作机制。明确多元申报主体，搭建更新单元平台，发挥市场能动性。建立正负面清单，引导老城区引入创新产业项目。

出台规划、金融、财税、用地等支持政策，鼓励居民和社会资本等以不同方式参与城市更新项目实施。建立社区规划师制度，明确社区规划师的职责、权利、资金配套等，形成长效的制度保障。研究“柔性执法”机制，让城市治理更有人情味、更精细，构建共建共治共享良好社会氛围。加强城市生命线建设，健全应急和防灾减灾体系，让群众生活更有安全感和幸福感。

曹云峰委员：

您提出的《关于加快城市更新，推进老城区高质量发展的建议》的提案收悉，现答复如下：

城市更新是贯彻落实国家及省市区决策部署的必然要求，是推进城区高质量发展的必然选择，是满足人民群众对美好生活向往的必然举措。您的建议为加快推进全区城市更新工作提供了思路，指明了方向，我们高度赞同。 我区按照“一年打基础，两年见成效，三年出成果”的总体部署，制定了《南通市通州区城市更新行动实施方案（2023-2025年）》。区委、区政府高度重视城市更新工作，近年来我区在这方面主要开展了以下工作：

一、编制老城区城市更新规划 2023年7月，我区启动通州老城区城市更新规划研究工作，规划范围为古沙路以南，希望路以东，金霞路以西，金沙横河以北，面积约3.96平方公里。运盐河沿线是规划聚焦的重点。规划围绕“空间更新”、“功能更新”、“治理更新”三个方面开展工作，形成基础研究、现状评估、目标制定、更新指引、更新计划、实施保障、资金测算、投资计划等方面工作内容，达到激发片区活力、优化空间品质、提升生态环境的目标。目前该规划已完成中期评审工作。

二、开展运盐河综合整治前期工作 我区今年启动了运盐河（希望路-金霞路段）综合治理工程前期工作，项目建设内容包括：慢行系统贯通、沿线公园绿地更新、河道清淤截污、城市家具及小品增设、夜景亮化等。项目旨在打造集生态、文化、休闲、旅游等多元功能于一体的滨水绿色发展新名片，提升老城区生态景观风貌，改善群众生活品质。项目总投资2.5亿，目前在方案设计阶段。

三、启动城市片区更新试点工作 在区第十七届人民代表大会第三次会议上，通海路东侧地块城市更新项目被票决为2024年通州区民生实事项目。建设内容是对通海路东侧（通州小学南北两侧）地块内房屋予以整体拆除重建。项目总投资约12亿元，总建筑面积约4.3万平方米。目前该项目已进入征收签约阶段。

四、加快推进老旧小区改造工作 2021-2023年，投入约1亿元，改造希望苑等11个老旧小区，共涉及81栋楼，2583户居民，总建筑面积26.04万平方米。2024年计划投入约1.17亿元，改造佳苑东区等9个老旧小区，共涉及89栋楼，2252户居民，总建筑面积24.86万平方米。 感谢您对我区城建工作的关心、理解和支持。下一步，我们将根据财政承受能力，按照轻重缓急，因地制宜地推进城市片区更新工作。

南通市通州区住房和城乡建设局

2024年6月11日