随着近年城市建设的日新月异，我区新建居民小区取得了长足的发展。但是与新建居民小区形成反差的是，一些老旧小区物业现状总体落后，需要建立健全长效管理机制加以规范。

一、存在问题

（一）基础设施老化。老旧小区由于建筑年代久远，不管是建设要求与设计理念，还是维护水平与施工质量等，都和目前的社区建设有明显差距。老旧小区的一些问题，如水电线路老化、道路和排水系统破损、屋面外墙渗水，甚至结构裂缝等已影响了居民的生活质量。同时维修需要的费用很高，但又缺乏相应的公共维修基金。

（二）居民对小区管理缺乏足够的参与和关注。而且伴随着城市化进程，尤其下属乡镇的老旧小区，近年来居民入住率不断降低，年轻居住人口不断减少。而对于老年人群，无论是自治管理还是引入物业公司管理，都对他们更没有吸引力。

（三）老旧小区建成日久，历史遗留问题较多。造成社区管理模式滞后，也缺乏综合性的社区服务和综合性的配套设施。居民自治意识淡薄，社区协作程度不高，社区管理难度大。

（四）老旧小区物业管理现状也分为三类情况，一是有物业管理公司管理的小区；二是由街道托管、综治托管、自治管理的小区；三是松散开放式即失管小区。物业管理水准的高低与有无，也造成了老旧小区物业现状的良莠不齐。而对于不少老旧小区的住户，在“脱管、失管、弃管”现象与缴纳物业管理费交之间他们宁愿选择无人管理和维护。

二、对策建议

（一）以政府为主导，强化共谋共建。老旧小区的长效管理，政府不用大包大揽。但也需要政府作为主导，调动各方力量，统筹兼顾，协调发展。可以设立专项资金，用于补贴或资助老旧小区的维修、改造和设施升级。同时由区住建下属相关部门或镇（街道）为老旧小区的改造和管理统一提供指导和支持。

（二）坚持改造与管理同步提升、属地主导与居民自愿的原则。成立业主大会和业主委员会，并与老旧小区改造同步推进。定期举行居民大会，讨论小区管理事务，提高居民对小区事务的参与度和满意度。

（三）多渠道补建和续筹专项维修资金，建立长效维修机制。通过居民自筹、公共部位收益补充、财政补助等多渠道补建和续筹专项维修资金。能应对基本的小区日常维护和突发修缮需求，并定期进行小区安全检查，确保基础设施和公共设施的安全运行。为老旧小区改造后实施长效管理提供资金保障。

（四）全力实现物业管理全覆盖。有条件的老旧小区，在镇（街道）组织协调、指导下，由业主依法选聘物业服务企业，实施专业化物业管理；暂不具备条件的老旧小区，由镇（街道）牵头征求业主意见，可以社区托管、社会组织代管、居民自管等方式，实现物业管理，全力实现改造后的老旧小区物业管理全覆盖。

（五）继续推进为民服务“零距离”执法进小区，强化规范管理。完善分类管理模式，实现分级管理，逐步实现小区管理规范化。加强对物业管理行业的监管，确保服务质量和行业标准的执法。针对老百姓反映强烈的违法建设、侵占公共部位、侵占破坏公共绿地、占用消防通道等突出问题，建立问题清单，厘清责任，充分利用行政、司法、舆论监督等多种手段，依法依规快速解决。由网格员配合，对小区内违法违规行为及时进行劝阻和报告，积极协助执法活动开展，确保通过严格执法管理，让小区逐步走向规范化管理。

（六）引入新技术与管理模式。利用现代信息技术，比如物联网、智能监控等，提高小区管理的效率和水平。探索新的管理模式，比如智慧社区，提升居民的生活质量和便利性。

曹沁委员：

您提出的《关于建立健全老旧小区长效管理机制的建议》的建议收悉，现答复如下：

近年来，区委、区政府高度重视老旧小区的管理及改造提升工作，我局深入贯彻《南通市住宅物业管理条例》，按照区政府《关于进一步提升全区物业管理工作的实施意见》，坚持问题导向，聚焦热点难点，构建老旧小区长效管理机制，积极推动老旧小区物业服务工作提档升级。目前，全区共有老旧小区246个。老旧小区物业管理事关千家万户生活质量及社会的和谐稳定，是社区治理工作的重要组成部分。由于老旧小区业主参与管理、配合管理、自身管理意识淡薄，加之相应的管理机制、配套设施未能及时跟上导致老旧小区在是常管理中还存在诸多问题和矛盾。下一步我局主要做好以下几个方面的工作：

一、立足实际，健全机构 近年以来，我局根据《中共中央 国务院关于加强完善城乡社区治理的意见》，积极探索符合我区自身实际情况的物业管理模式。推动业主委员会、物业服务企业成立党组织，建立党建引领下的社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业协调动行机制。构建区、镇（街道）、村居（社区）三位一体的物业管理网络，实行统一领导、统一协调、统一监督、统一考核。实现纵向到业主、横向覆盖全小区，体内大循环的新型治理体系。充分发挥党建引领作用，不断提升党组织领导下的社区治理水平。以社区党组织为核心、居民自治组织为主体、物业管理为依托，整合服务资源、聚焦服务力量，齐心协力，做优权限内承接的公共管理和公益服务等事项。

二、完善配套设施建设，改善老旧小区服务功能 进一步整合社区资源，优化硬件设施建设，逐步在社区公共服务中心设立图书、报刊阅览室、电子阅览室、棋牌室、健身活动室等服务平台。引导打造老旧小区“15分钟生活圈”建立完善老旧小区周边超市、菜市场、公交、医疗卫生站、便民维修服务、水电办理网点等建设。不断开展老旧小区改造工作，持续推动老旧小区加装电梯活动。通过对屋顶外立面修缮、增加停车及充电设施、补栽调整绿化形态、雨污分流、加装安防设施等，补齐老旧小区基础设施短板，改善老旧小区居住品质。

三、加大物业投入，调优物业管理 老旧小区具有特殊性，由于居民思想观念、生活习惯等原因，业主对市场化物业收费管理还不能适应，目前阶段老旧小区管理还是采取属地政府主导、区级财政补贴相结合的物业管理方式，目前区级财政每年投入2500多万元对金沙街道、金新街道给予老旧、拆迁安置小区等进行物管补贴，支持属地政府做好物业管理工作，确保老旧小区业主享受基础物业服务。 四、加大行业管理，提高物管水平。

按照区政府《关于进一步提升全区物业管理工作的实施意见》的要求，不断强化物业行业监管工作，今年我局根据全区物业管理工作的实际情况出台了《规范物业服务，提高安全质效常态检查方案》，由一般性常规检查转向侧重于消防、电梯等安全性要求高的专业检查。由侧重商品房检查转向老旧小区、安置小区检查。不断推进我区物业管理特别是老旧小区、拆迁安置小区物业管理工作走上规范、有序、健康轨道，不断满足老旧小区业主对美好生活的需求。

南通市通州区住房和城乡建设局

2024年6月15日