我区大多老旧小区处于无物业管理的状态，不同程度存在着道路破损、绿化无人维护、公共设施不齐，环境脏、乱、差的现象，老旧小区的线路、管网、卫生、绿化、文明、治安等物业管理处于空白状态，很多已不能满足居民日常生活所需。近年来政府投入了大量人力、物力、财力进行老旧小区改造，在一定程度上缓解了部分小区急需解决的问题，但仍无法满足居民对居住环境的需求，同时老旧小区在一定程度上影响了和谐社区和文明城市的建设。

一、存在问题

无物业老旧小区主要存在以下问题：

1.卫生环境较差。小区公共路面场地虽有人员清扫，但小区的建筑装修垃圾不能及时清理，垃圾桶没有规范定置管理，垃圾分类管理形同虚设，垃圾桶随处放置，尤其是集中在小区大门口，严重影响城市环境面貌。

2.存在安全隐患。小区没有门卫保安，外来人员随意进出，小区内公共路道虽有摄像头，但楼道或楼梯口没有安装摄像头，偷窃事件仍有发生。

3.绿化无人维护。小区内杂草丛生，常年无人修理，部分小区种植的树木品种不适合小区生长，有的已经长成参天大树，因缺少修剪严重影响居民的采光和晾晒，并且部分树木因属于高大木种，且靠墙根太近，不仅影响居民的生活更影响到建筑墙基的稳固。

4.设施随意搭建。小区居民为了自身方便，在底楼搭建雨棚、洗水池、扩充阳台，楼顶乱搭乱盖、各种管线随意垃设等，影响小区容貌及市容市貌。

二、对策建议

为了加强我区特别是中心城区无物业管理小区管理工作，切实改善居住环境，促进和谐社区建设，提升城市形象，建议如下：

1.建立专业化管理文件。由区政府牵头，住建、城管、房管、环卫各部门协调、街道组织、社区落实、居民参与，参考先进城市对于老旧小区管理的成功经验，结合我区实际，探索制定出无物业小区实施专业化管理的文件。

2.多渠道筹集经费。将无物业小区管理工作列入政府为民办实事项目，由政府筹资或划拔专项经费进行物业费的补助，经费可采取政府补助一些、居民交一些、划分停车泊位收取停车费、盘活利用小区资产、小区公共房屋出租等方式多渠道筹集小区管理经费。由街道社区负责购买公共服务，社区进行监督管理，对老旧小区实施以公共秩序维护、卫生保洁、绿化、保安、管道疏通清理等基础物业管理，并将此列入社区考核项目。设立维修基金，统筹安排逐年逐步改造和修缮，改造小区基础设施，更新设施设备。

3.尝试小区自主管理。由街道或社区牵头，征求多数住户同意后，引导小区住户组织成立业主委员会，决策小区物业管理模式，鼓励无物业小区居民自己成立物业公司。政府部门及街道社区对参加小区物业自主管理的从业人员进行免费培训，让他们掌握一些专业化物业管理知识和技能，从而更好地为小区管理服务。

4.建立治安联防机制。无物业小区的治安管理除加装摄像头外，需建立巡逻机制，组织人员进行巡逻，由政府安排公益性岗位，为每个无物业的小区配备保安员，由社区组织并充分发挥热心退休居民、住户党员、老干部等的模范作用，避免监控盲区，杜绝偷盗等现象发生。

5.改善绿化卫生环境。小区绿化困扰居民的光照、日晒和影响建筑稳固的问题，可采用移植更换品种、整理修剪等方式解决，改用适合当地气候条件和小区环境的绿色植物，具体由相关部门根据实际情况针对性拿出具体整改方案，并落实责任跟踪实施。

6.适时引入物业公司。对于具备条件引入市场物业管理公司的老旧小区，可吸引物业管理公司接手老旧小区管理，促进旧小区物业管理的启动，确保物业公司保本微利，待物业条件改善后，逐步取消政府补贴。纳入专业物业管理的小区，应在社区、业主委员会及相关单位的监督下，严格按物业服务合同的约定履行，维护小区的环境和谐。

7.加强物业管理监督。物业费收取难的问题是制约物业管理的瓶颈，一方面需加强物业管理的监督，提升物业管理水平，提高小区居民的满意度。另一方面需加强对物业费缴纳的监督，建议制定相关规定：房屋出售必须有物业或社区居委会出具的物业费缴纳证明，并纳入个人征信。

8.加强示范宣传和引导。由街道或社区牵头，建议每年评出1—2个示范小区，加强对无物业小区管理工作的宣传，以点带面推进小区管理改善工作，让居民实地了解，切身体会，感受差异，提高对物业管理的认知程度，转变观念接受物业管理，自愿缴纳物业费用，支持小区物业管理并共同出谋划策。同时加强业主的自我约束引导，树立有偿服务和理性维权意识，形成物业管理人人参与的局面，为老旧小区环境改善共同努力。

朱丽强委员：

您提出的《关于加强无物业小区管理的建议》的建议收悉，现答复如下：

近年来，全区物业管理工作在区委、区政府正确领导下，在社会各界的关心和支持下，我局深入贯彻《江苏省物业管理条例》，按照区政府《关于进一步提升全区物业管理工作的实施意见》，坚持问题导向，聚焦热点难点，构建长效管理机制，积极推动全区物业管理工作提档升级。目前，全区共有各类住宅小区508个，总建筑面积约3318.65万平方米。其中，商品房小区156个（城区按等级实施物业服务的商品房小区有94个，金沙街道27个，金新街道67个），由属地政府提供基础物业服务的拆迁安置小区106个、老旧住宅小区246个（拆迁安置小区、老旧小区公共能耗由属地政府兜底，提供基础物业服务）。诚如提案中说的一样，老旧小区拆迁安置小区在日党管理中还存在诸多问题和矛盾主要有如下几个方面：

一是拆迁安置小区、老旧小区管理难。拆迁安置小区、老旧小区目前还是由政府提供基础性有偿服务，业主无交费意识、违章现象较多等方面的矛盾比较突出。特别是拆迁安置小区的业主公共管理意识较弱，对物业管理缺乏认识，普遍不愿缴费。部分拆迁安置农民的传统习惯导致了小区内乱搭乱建、乱堆乱放、翻地种莱等违章现象屡禁不止。

二是物业服务水平不高。部分老旧小区、拆迁安置小区业主由于思想观念、个人认识水平等问题，认为小区的一切事宜都应由物业服务公司和社区（居委会）承担，居民的物业有偿服务意识薄弱，收取物业费艰难。另一方面由于属地政府的资金有限所以导致拆迁安置小区物业服务只能提供基础性物业服务，物业服务水平整体不高。

三是物业服务企业运行难。目前，劳动力成本偏高，安置小区收缴率低等困难，使这些在老旧小区、拆迁安置小区服务的物业公司经营困难面临亏损状态，直接导致这些公司面临用人招工难、缺乏稳定的员工队伍和优秀的管理人员，物管企业的管理和服务水平低下。

四是共用设施后续维护难。由于老旧小区建设年代久，当时规划标准、建筑设计、施工质量等与现行标准存在差距，导致很多建筑工程问题超出物业公司处理范围，造成老旧小区问题长时间无法解决。

下一阶段我们将重点做好以下几方面工作：

一、立足实际，健全机构，实现物业管理多样性 近年以来，我局积极引导各镇（区、街道）都积极探索符合自身实际情况的物业管理模式。如：金沙街道金东新城积极探索“党务、居务、物管”三位一体的管理模式，构建纵向到业主、横向覆盖全小区，体内大循环的新型治理体系。社区在党总支、居委会统一领导和管理下，以社区党组织为核心、居民自治组织为主体、物业管理为依托，齐心协力，做优权限内承接的公共管理和公益服务等事项。

二、加强配套设施建设，完善功能服务 推动老旧小区改造，引导拆迁安置小区以打造“15分钟生活圈”为目标建立完善超市、菜市场、公交、医疗卫生站、便民维修服务、水电办理网点等建设；进一步整合社区资源，优化硬件设施建设，完善各种配套服务设施。逐步在社区公共服务中心设立图书、报刊阅览室、电子阅览室、棋牌室、健身活动室等服务平台。进一步拓展服务内容，积极创新“为民服务”模式，在不扰民的前提下组织开展教授广场舞活动，充分发挥广场舞的凝聚力，让业主和睦相处；利用物业用房，组织棋类、牌类比赛，让业主从“闲言杂语”的氛围中走出来；发扬“邻里守望”意识。

三、加大物业投入，调优物业管理 老旧小区、拆迁安置小区具有特殊性，由于居民思想观念、生活习惯等原因，入住群众对市场化物业收费管理还不能适应，目前阶段城区采取属地政府主导、区级财政补贴相结合的物业管理方式，目前区级财政每年投入2000多万元对金沙街道、金新街道给予老旧小区、拆迁安置小区等进行物管补贴，支持属地政府做好物管工作。我局也联合相关部门加强对物业服务企业的日常督查和考核力度，确保享受物管补贴的小区基础物业按照“五有六无”标准落实到位。

四、加大行业管理，提高物管水平 按照区政府《关于进一步提升全区物业管理工作的实施意见》的要求，不断强化物业行业监管工作，今年我局根据全区物业管理工作的实际情况出台了《通州区住宅小区“规范物业服务，提高安全质效”专项整治检查方案》，由一般性常规检查转向侧重于消防、电梯等安全性要求高的专业检查；由侧重商品房检查转向商品房、安置房并重。通过以上一系列措施，不断推进我区物业管理特别是老旧小区、拆迁安置小区物业管理工作走上规范、有序、健康轨道。

衷心感谢对物业工作的关心和支持，同时希望今后多提意见和建议。

南通市通州区住房和城乡建设局

2024年6月15日