习近平总书记指出：“人民群众对实现住有所居充满期待，我们必须下更大决心、花更大气力解决好住房发展中存在的各种问题。”“十四五”规划和2035年远景目标纲要提出，加快推进城市更新，改造提升老旧小区、老旧厂区、老旧街区和城中村等存量片区功能。

对我区不少老旧小区、城中村而言，由于历史原因和客观条件限制，在城镇规划、建筑设计等方面存在一些缺陷，在贴近区级整体性和生长性上有短板；加之修建较早、维护不善，在功能性和安全性上存在不足，一些设施比如燃气、污水、电梯亟待更新补齐。老旧小区改造既关乎“面子”，更牵涉民生保障“里子”，如何改造、改造得怎么样关乎群众的幸福感。因此建议：

一、紧扣不足补短板，深挖现有存量资源

近几年，相比于推倒重建，城市老旧小区往往是存量改造、局部调整，受到的限制更多，可供发挥的空间更小。做好相关工作，必须在既有公共资源的综合利用中寻求突破口。建议强势推进通过拆除违章建筑，整平占用绿化或公共用地，通过挖掘更多空间解决停车、新能源车充电难题，借鉴崇川区学田苑改造经验，取缔一层新建违章，取缔占用公共空间店面，采取雨污分离，燃气入户等等。在满足基本需求的基础上，满足群众对高品质生活的期望。

二、盯牢民生强管理，推进有事好商量

老旧小区改造是民生工程、发展工程，也是重要的基层治理工程。充分发挥“有事好商量”等议事机制，派出“法律明白人”等专业队伍，推进业委会制度，发挥专业人士、社区干部和小区居民集体智慧，寻找最大公约数，切实解决棘手难题。区住建局牵头编制城镇老旧小区改造可复制政策机制清单，着眼方案制定、金融支持、市场参与等各环节，总结推广有益经验。改造工作落实落细，必须汇聚各方力量，完善工作机制，从治理上狠下功夫。

三、强化组织逐步推进，区镇联动点面开花

老旧小区改造是城市更新的重要内容，是提升群众生活幸福感的重中之重，我们要以此为推动，加快城市更新步伐。一是加强领导。城市更新是一项集规划、建设、管理等于一体的系统工程，需要政府统筹相关各方联动协同、整合资源、才能有序推进。二是科学规划。摸清底数，科学划定更新单元，深入挖掘人文内涵，高标准规划设计。三是因地制宜。从实际出发制定城市更新政策，学习上海等先进地区经验，结合我们实际情况，出台针对性的城市更新实施办法，为城市更新工作提供指导性意见和操作依据。四是筹集资金。积极向上争取资金政策，加大财政投入，探索更新单元中的宗地出让模式，盘活利用土地资源，创新政府与社会资本合作模式，合理引导原住民参与改造。

朱剑牛委员： 

您提出的《关于加快老旧小区改造的建议》的建议收悉，现答复如下： 

推动城镇老旧小区改造是重大民生工程、发展工程，是解决城市发展不平衡不充分的问题，实现人民群众对美好生活向往的重要举措。持续推进城镇老旧小区改造有利于改善居民的居住条件和生活品质，提高群众的获得感、幸福感、安全感。国务院办公厅2020年出台了《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，明确了改造对象范围，合理确定了改造内容。为此区委、区政府高度重视我区老旧小区改造工作，2024--2025年度，区委、区政府在财政资金紧张的情况下，计划投入3.3亿元用于支持我区城区老旧小区改造。为进一步做好老旧小区改造统筹工作，我局将重点做好以下几项工作： 

一、加强组织领导 由区城镇老旧小区改造工作领导小组办公室负责全区老旧小区改造统筹协调工作，领导小组办公室根据工作进展情况，定期组织召开会议，协调解决老旧小区改造有关问题和事项，完善相关政策。金沙、金新街道成立工作专班，落实“属地管理”主体责任，建立健全各项工作制度。区发改委、公安局、教体局、财政局、行政审批局、城管局、自规局、审计局、住保中心、供电公司、自来水公司、华润燃气、江苏有线通州分公司、电信、移动、联通、邮政公司等成员单位各司其职，加强沟通，密切配合，健全工作推进机制，加快推进老旧小区的改造提升工作。 

二、完善申报机制 结合城区两街道实际，进一步完善老旧小区改造申报流程。（1）根据小区建成使用年限破损程度及业主改造意愿等因素，经过业主申请后由社区上报街道初审，街道公示征求业主意见，无异议后由街道将初审名单报送住建局。（2）住建局根据初审名单现场确定改造项目后报区政府审定。 

三、积极稳步推进 坚持“一区一策”、“一楼一策”，分类改造具体内容是基础类改造主要是水电气通信、生活污水收集、垃圾分类等市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等。完善类改造内容主要是环境及配套设施改造建设（如小区及周边绿化、照明等环境，改造或建设小区及周边适老设施、无障碍设施）、小区内建筑节能改造、改造或建设小区及周边停车库（场）、电动自行车及汽车充电设施、文化休闲体育健身设施及物业服务用房、有条件的楼栋加装电梯等。提升类改造内容主要是公共服务设施配套建设及其智慧化改造和后续常态化管理。按照“先急后缓、循序渐进”的原则，遵循重点改造与全面整治相结合、零星整治与精品打造相结合、整治提升与长效管理相结合，统筹安排年度改造工作内容。 

四、加强施工管理 加大对城区两街道的督导力度，要求两街道加大对代建、监理、施工单位的履约考核力度，严格控制落实好老旧小区改造过程中的安全产及施工质量的保障措施，全方位把关做好关联工序的施工进度、工序衔接，制定好各类预案及应急处置方案。 

五、加强宣传引导 利用多种形式，全方位、多角度宣传老旧小区改造的重要意义、方法步骤和改造成效，切实做到宣传到户、解释到位，营造改造方案群众认可、改造过程群众参与、改造成果群众共享的良好氛围。 

六、发挥群众作用 坚持以住户为中心，充分发挥群众主体作用，广泛征求居民意愿，引导居民主动参与小区改造和管理，在项目选定、方案编制、工程实施、竣工验收、项目移交过程中，全程邀请业主代表参与，做到“事由民议、策由民定、效果民评”。 

七、加强资金筹措 建立改造资金政府与居民、社会力量合理共担机制。老旧小区改造资金来源:中央、省、市、区财政安排的城镇老旧小区改造项目资金;城镇老旧小区政府专项债券;按照“谁受益、谁出资”原则，积极推动居民出资参与改造，可通过直接出资、使用(补建、续筹)住宅专项维修资金、让渡小区公共收益等方式落实。 

八、加强后期管理 我局将进一步完善物业管理全覆盖工作的指导工作，城区两街道结合老旧小区改造，进一步完善老旧小区的基础配套设施，对改造后具备物业管理的小区，逐步向市场化过渡，由街道指导小区成立业主委员会，指导督促业主委员会按程序选聘物业服务企业实行市场化管理。 感谢你们对我区老旧小区改造工作的关心、理解和支持。

南通市通州区住房和城乡建设局

2025年6月24日