物业管理是基层社会的基本单元，是实现城市治理现代化的重要载体。由于思想认识、基础设施配套、管理体制等因素制约，安置小区管理难度大是一个突出的社会问题。

　　一、安置小区物业管理存在的问题

　　（一）小区综合管理难。安置小区内车辆乱停乱放、私人废旧物品长期堆放楼道、小区绿地成为“菜地”、违章装修、装修建筑垃圾随意倾倒、擅自改变房屋结构和功能对外出租等情况较多，并带有群体性特征，增加了小区物业管理难度。

　　（二）物业管理水平低。部分安置小区的物业公司招标存在借用他人资质投标的情况，至使部分物业服务企业服务项目、服务内容的量化标准情况不够透明公开，日常服务粗放，管理水平和服务质量不高，居民满意度较差。

　　（三）协调配合难度大。小区的物业管理从某种程度上讲，它在这个小区内行使着公共管理的职能，它的社会性很强，牵扯到方方面面，如治安、环保、公共事业、环卫、电信、城管等等。但从法律意义上讲，它没有执法权，而行政管理职能部门在小区管理的协调机制尚未建立，遇到问题，只能临时动议协调，协调程度只能依靠相关部门的配合、支持，协调效果达不到居民的要求。

　　二、进一步规范安置小区物业管理的建议

　　拆迁安置小区既是城市管理的基本单元，也是社区居民自治的基本区域，加强小区物业管理对于提升居民的居住品味，文明素养，有着积极的作用。

　　（一）规范管理模式。按照“政府扶持、属地管理、专业服务”的原则，实行专业化物业管理模式，为避免借用资质进行投标的情况，可通过邀标方式选聘物业服务企业，做好安置小区的物业管理工作；同时把安置小区的物业管理纳入街道综合管理范畴，在认真调研的基础上，出台相关小区管理指导激励措施，通过教育引导、协调调解、考核督查，不断提升安置小区综合管理水平。

　　（二）提升管理水平。建立健全由社区、规划建设、城管、公安等相关部门协同配合的综合整治管理机制。各相关职能部门应进一步明确职责，主动将管理职能延伸到物业管理区域，加强对物业公司员工的培训，加强物业管理区域内公共秩序、治安消防、环境卫生、房屋使用等方面的监督管理，建立违法行为投诉登记制度，加大对物业管理的支持力度和执法力度，对安置小区内乱搭建、改变住宅使用性质、违章装修、毁绿种菜、占用公共空间等违章行为进行集中整治，制止违章势头的蔓延。

　　（三）落实管理经费。建立健全安置小区物业管理经费保障机制，通过财政补贴、公共设施收益相结合的方式多渠道筹集物业管理资金，并按照不低于“一级服务标准”对应安排日常物业管理经费。要积极探索安置小区物业服务市场化，研究制订相应的收费政策，拓展物业管理经费来源，物业管理费逐步由政府补贴向市场化有偿服务过渡。同时，要全力做好公共部位维修资金的归集工作，为小区的长远发展提供资金保障。

　　（四）加大督查考核。进一步明确考核标准，细化对物业服务企业的考核办法，采取明查与暗访等多种形式，以安置小区群众满意为目标，加大考核督查力度，确保安置小区物业管理真正到位。将管理效果纳入对物业服务公司的考核，对年度考核优秀的物业服务公司采取“以奖代补”的方式拨付管理经费，对考核暴露问题较多的物业服务公司予以通报批评。

　　（五）强化教育引导。加强安置小区物业管理，必须充分依靠居民和社会各方的力量，在全社会形成自觉支持、共同关注、多方参与的良好氛围。尤其是要把加强对安置社区居民及租住人员的教育和引导作为一项重要工作来抓，通过宣传群众、组织群众、动员群众、引导群众，促进安置小区真正向成熟的城市社区转型。倡导文明生活方式，引导居民及租住人员改变农村生活习惯，纠正各类违章行为和不文明习惯，使崇尚文明、崇尚清洁、崇尚和谐成为广大被安置居民及租住人员的普遍追求。

费阳委员： 

您提出的《关于进一步规范安置小区物业管理的建议》的建议收悉，现答复如下： 

住宅小区是居民生活的主要空间，是基层社会治理的重要内容。住宅物业管理事关群众生活品质，事关社会稳定，拆迁安置小区管理一直是居民群众和社会各界关心关注的焦点。近年来，随着我区城镇化建设步伐的不断加快，高层、小高层安置房建设大量交付使用，拆迁安置小区的管理显得犹其重要。诚如提案中说的一样，拆迁安置区小区管理难度是一个突出的社会问题，受制于群众自身观念未及时转变加之相应的管理机制、配套设施未能及时跟上导致此类小区在建设和管理中还存在诸多问题和矛盾亟待解决，主要有如下几个方面： 

一是拆迁安置小区物业管理普遍较难。拆迁安置小区的业主公共管理意识较弱，对物业管理缺乏认识，部分拆迁安置农民的传统习惯导致了小区内乱搭乱建、乱堆乱放、翻地种菜等违章现象屡禁不止及邻里纠纷，特别是违章现象比较突出和底层车库改变使用功能，用于自住或出租，存在治安和安全等方面隐患，由于安置小区面积较大人员较多加之镇（街）、村（居）物管人员有限导致管理难度较大。 

二是拆迁安置小区物业服务水平不高。部分拆迁安置小区业主由于思想观念、个人认识水平等问题，认为小区的一切事宜都应由物业服务公司和社区（居委会）承担，居民的物业有偿服务意识薄弱，收取物业费艰难。另一方面由于属地政府的资金有限所以导致拆迁安置小区物业服务只能提供基础性物业服务，目前拆迁安置小区物业服务费价格普遍在每平方0.2元至0.6元之间，导致拆迁安置小区服务的物业公司使用的人员年龄大约在60岁左右，普遍存在年龄大、能力差等问题，物业服务水平整体不高。 

三是拆迁安置小区共用设施后续维护难。因前期规划标准、建筑设计、施工质量以及保修期保修责任难落实等方面的原因，安置小区开发建设中遗留问题不少，很多问题超出社区及物业公司能力处理范围，造成问题长时间无法解决，导致业主对物业公司不满。 

为进一步提升拆迁安置小区的管理，下一阶段我局将重点做好以下几方面工作： 

一、立足实际，健全拆迁安置小区管理机制。近年以来，全区开展党建引领“红色物业”深化提升基层社区治理水平。我局引导各镇（街）积极探索符合自身实际情况的物业管理模式。通过“党务、居务、物管”三位一体的管理模式，构建纵向到业主、横向覆盖全小区，体内大循环的新型治理体系。社区在党总支、居委会统一领导和管理下，以社区党组织为核心、居民自治组织为主体、物业管理为依托，齐心协力，做优权限内承接的公共管理和公益服务等事项。居委会已通过摸底整理，完善了各个社区的户口底册；同时根据需要开展了大量的生活指导和消防安全讲座，帮助拆迁户适应社区生活，了解各类设备的使用方法。各居委会划区分楼栋，责任到人，确保社区干部对自己包干的住户、保洁、安全等情况心中有数，确保工作的延续性，群众利益不受影响实现“物业服务费不加、基本物业服务不少、社区综合治理不差”的效果。 

二、加强建设，完善拆迁安置小区配套设施。引导拆迁安置小区以打造“15分钟生活圈”为目标建立完善超市、菜市场、公交、医疗卫生站、便民维修服务、水电办理网点等建设；进一步整合社区资源，优化硬件设施建设，完善各种配套服务设施。逐步在社区公共服务中心设立图书、报刊阅览室、电子阅览室、棋牌室、健身活动室等服务平台。进一步拓展服务内容，积极创新“为民服务”模式，在不扰民的前提下组织开展教授广场舞活动，充分发挥广场舞的凝聚力，让业主和睦相处；利用物业用房，组织棋类、牌类比赛，让业主从“小玩玩”等不健康的娱乐活动中走出来，发挥“正能量”。 

三、加大投入，提升拆迁安置小区物业服务。拆迁安置小区具有特殊性，由于居民思想观念、生活习惯等原因，入住群众对市场化物业收费管理还不能适应，目前阶段城区采取属地政府主导、区级财政补贴相结合的物业管理方式，目前区级财政每年投入2500多万元对金沙街道、金新街道给予老旧、拆迁安置小区等进行物管补贴，支持属地政府做好物管工作。近年来我局也联合相关部门加强了对各镇（区园）街道的业务指导工作，同时加大对物业服务企业的日常督查和考核力度，确保享受物管补贴的小区基础物业按照“五有六无”标准落实到位。 

四、加强管理，提高拆迁安置小区物管水平。按照《全区党建引领“红色物业”深化提升行动实施方案》的要求，不断强化物业行业监管工作。一是按《通州区住宅小区“规范物业服务，提升能力建设”专项检查活动方案》认真做好各类小区的专项检查，以消防、电梯、信息公示、公共收益、公共能耗使用等检查为重点，不断规范物业服务行为。二是以物业企业信用考核为重点，不断完善我区物业服务企业信用考核机制。三是以前期物业招投标为抓手不断强化我区物业服务行业准入退出机制。四是进一步完善物业管理部门联动机制建设，清晰界定各部门职责，形成联动执法机制，逐步破解“小区执法难”的问题。五是加强培训，不断提升镇（街）、社区物业管理人员的管理水平和业务技能。通过以上一系列措施，不断推进我区住宅小区物业管理工作走上规范、有序、健康轨道。六是强化宣传，提升拆迁安置小区业主参与小区管理的积极性。开展全方位、多载体、系列化的宣传互动活动，进一步提高安置区业主对物业管理工作的知晓度和参与率。 

感谢您对我区物业管理工作的关心、理解和支持。 

南通市通州区住房和城乡建设局 

2025年6月24日