乡村建设避不开农房建设，农房建设政策要更加贴近目前新农村建设的要求，尽可能满足农户日益增长的对新生活的合理合法要求。

　　一、简化审批流程，创新农房建设政策

　　（一）对拥有合法房产证明农户，宅基地在己成规模规划线或集居区，农户有维修改造翻修欲望的，应该同意其维修改造或翻修。

　　（二）对虽有合法房产证明，房主己不在的，但有合法继承人且实际继承的，继承人有维修翻修意愿的，宅基地在已成规模的规划线和规划集居区内的，亦应同意其在规定规模范围内维修、改造、翻建（否则这类农房会一直烂在哪里，影响美丽乡村建设）。

　　（三）对原祖籍户，有回乡居住意愿的，其在外乡无农房或己放弃农房相关权益的，祖籍地村集体有土地承载能力的，村集体有富余建设用地的，在其有偿获得建设用地后，可同意其在成规模规划线或集居区建造（这会让农村更加有烟火气，同时这部分人群世面见得多，有一定文化基础，对乡村精神文明建议大有益处，另或许在国家战略层面上，当遇不可避免的战乱时，不至于大量城市居民无处躲避战祸）。

　　（四）对不在成规模规划线和集居区的农户（田中户或零散户），有维修改造翻修欲望的，应结合高标准农田建设的要求，应创造条件帮助其在规划线上和集民地置换相应宅基地后，同意其重建。有无维修改造翻修欲望的，要积极引导其搬迁建设或迁移。对以上申请不要再提什么要危房鉴定等这样哪样的要求，但其建设行为必须遵守乡规民约，要符合规划要求。如规划线上朝向一致，集居区内四址不能突出规划要求，外观特征基本一致。

　　（五）对农村年久失修的房屋，无主、无实际继承人，或有实际继承人、有房主但无维修翻修意愿的，应结合新农村建设及高标准农田建设的要求，完善相关基础资料后，予以拆除。对无主、无继承人的其宅基地计入农村集体建设储备用地。对有实际继承人的和有房主的，在与实际继承人或房主协商一致的情况下，保留其能获得相应规模宅基地的权利，对其上建筑物根据相关政策作适量补偿，相关信息记录在案后，予以拆除。原实际继承人或房主欲再次需获得该权利建设用地时，曾经支付的补偿金及相关资金成本应予以返还。否则待其自然灭失。

　　二、摸清真实情况，制订相应措施

　　完善真实的基础资料信息是制定合理政策的基础，因此应真实合理有效的测绘及登记宅基地及房产权证信息，为今后制订相关美丽乡村建设政策打下良好基础。农村不动产登记办法要有农村特色，要适应农村实际情况，完整记录农户占用土地实际情况。信息应包括：民居建筑面积及合法面积，民居审批时间及竣工发证时间及依据，附房面积、副业用房面积、三棚等等。

　　一是民居、附房面积、副业用房面积、三棚建筑面积应该按房屋面积测绘规范进行测绘。

　　二是宅基地面积应测绘其实际占用土地面积。宅基地面积，根据民居实际情况，可按以下规则进行计算。一方面，房屋周边无围墙。（1）房前无相邻建筑，按房前5米计入宅基地，5米外有硬化地坪，其硬化地坪按实际面积计入。房前有相邻建筑，间距在日照间距范围内，按实际占用面积进行计算。（2）房屋两侧按墙外1.5计入宅基地，1米5以上有硬化地坪，按硬化地坪实际面积计入。（3）房屋北侧有相邻建筑的。间距在日照间距范围内，按实际占用，进行测绘。北侧无相邻的建筑，北侧有自家农田，按房屋檐口高度一半计入宅基地；北侧农田为其他农户的，按实际占用面积进行计算：北侧为河流或道路的按实际占用面积进行计算。（4）房屋四边的硬化地坪应计入宅基地面积。另一方面，房屋四周有围墙时。围墙外是农田的，计算围墙外0.5m;围墙两户合用时，计算至围墙中心线;其他计算到围墙外边。围墙外有硬化地坪的应计入。其围墙内有果木林地，蔬菜田地的可不计入宅基地，但应当然计入农户其他用地。再一方面，附房、副业用房、三棚按墙外1.5计入宅基地，1米5以上有硬化地坪，按硬化地坪实际面积计入。

　　三是宅基地合法面积，民居合法面积，应当按其建房报告和曾有的宅基地证和房产证为依据，在房产权证上予以注明。

　　三、规划先行，大型基础建设要同时接轨新农村规划。途经农村大型基础建设，对原来的农村规划破坏很大，同时大量的土方工程不仅影响原来土地原貌，对农业用地的灌溉水系亦很大的破坏。因此在农村搞大型基础建设要接轨乡村规划，合理考虑农村农田整合，农田水利建设，农居规划线和集居区规划建设等等要求，以积极的态度做好农田及农田水利工程修复。大型基础设施间要相合融合，合理规划，充分利用土地资源。其占用农田不管其地上还是地下，均要对村集体或农户作合理补偿。

江建委员： 

您提出的《关于加强新农村建设的建议》收悉，经与区农业农村局、通州自然资源和规划局会商，现答复如下： 

依据区领导要求我局牵头修订《通州区农村宅基地和住房建设管理办法》。当前，司法局已反馈合法性审核意见，市场监督管理局已反馈无需开展公平竞争审查意见。区纪委监委、农业农村局、通州自然资源和规划局、财政局、审计局相关单位主要负责人已在区政府常务会议议题申报表上签字确认。现已提交区长办公会、区政府常务会、区委常委会讨论研究。区政府常务会议审议通过后，报区委常委会审议同意，由区政府发文施行。 

文件中主要对融入城镇类村庄、特色保护类村庄、搬迁撤并类村庄和一般村庄等四类自然村建房进行了修订，集聚提升类村庄建房未做修订。 “融入城镇类村庄” 现改为“城郊融合类村庄”：将原《办法》中“村民不得新占地建房，其住房困难的，可通过购买、置换安置房或商品房等途径解决；拥有宅基地的村民一律不得原地翻建、改（扩）建住房，避免城镇建设改造二次搬迁。”，修订为：“拥有宅基地的村民原则上不得原地翻建、改建住房，避免城镇建设改造二次搬迁，五年内无城镇改造计划的，经镇街审批，可原地翻建、改建住房；现没有宅基地的村民不得新占地建房，其住房困难的，可参照相关规定解决。”。 特色保护类村庄：将原《办法》中“村民不得新占地建房，其住房困难的，可以申请在规划发展村庄内新建住房；拥有宅基地的村民可以按特色要求原地翻建、改（扩）建住房。”，修订为：“现没有宅基地的村民不得新占地建房，其住房困难的，可以申请在行政村规划集居点内新建住房，也可通过购买安置房、商品房或置换安置房等途径解决；拥有宅基地的村民可以按特色要求原地翻建、改建住房。”。 搬迁撤并类村庄：将原《办法》中“严禁村民建房”，修订为：“原则上禁止村民建房，对于近五年内无搬迁撤并计划的村庄，允许利用原宅基地翻建、改建住房，不允许新增宅基地；对于近五年内计划搬迁的村庄，原则上只允许原址、原面积、原高度进行危房翻建”。 “一般村庄”现改为“其他一般村庄”：将原《办法》中“原则上不允许新占地建房，待分类明确后再按照上述对应村庄分类进行规划管控。符合分户建房条件的村民，可以申请在规划发展村庄内新建住房；拥有宅基地的村民一律不得原地改（扩）建房屋，经批准需维修住房的（仅指对墙体、柱子、屋顶等结构性维修），按照“原尺寸、原面积、原高度”的原则进行建设，属地政府应严格监督管理。”，修订为：“符合分户建房条件的村民，可以申请在行政村规划集居点内新建住房；允许利用已有宅基地进行翻建、改建住房，并严格按照“一户一宅”要求进行建设，不允许新增宅基地。”。 

感谢您对我区城乡建设事业的关心、理解和支持！ 

南通市通州区住房和城乡建设局 

2025年6月24日