区政府关于印发《通州区国有土地上房屋征收补偿评估技术细则》的通知
（2021年3月22日通州区人民政府通政规〔2021〕2号文发布 自2021年3月22日起实施）
各镇（区、园、街道）人民政府（管委会、办事处），区各委办局，区各直属单位：
《通州区国有土地上房屋征收补偿评估技术细则》已经区委常委会、区政府常务会议讨论通过，现印发给你们，请遵照执行。
南通市通州区人民政府
2021年3月22日
通州区国有土地上房屋征收补偿评估技术细则
第一章 总 则
第一条 制定依据。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》等法律法规，按照住建部《国有土地上房屋征收评估办法》制定本细则。
第二条 制定原则。坚持独立、客观、公正、合法、合理，切实维护房屋征收人与被征收人的合法权益，更好地为经济和社会事业发展服务。
第三条 适用范围。在本行政区域范围内，为了公共利益的需要征收国有土地上单位、个人房屋的房地产评估活动，适用本细则。
第四条 估价机构确定。房屋征收部门每年通过区政府网站向社会公开发布房屋征收估价机构备案报名信息并审核、公布符合从事房屋征收估价机构名录。涉及具体征收项目选定估价机构时，由房屋征收部门根据估价机构报名先后顺序汇总，并通过区政府网站或在现场公布报名名单，供被征收人在规定时间内选定；如不能在规定时间内协商选定的，由房屋征收部门组织投票或采取抽签、摇号等随机方式选定，选定结果应及时通过区政府网站或在现场进行公布。
估价机构不得采取迎合征收当事人的不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。
第五条 估价对象。被征收范围内，经实地查勘认定的被征收建筑物、构筑物及其占用范围内建设用地使用权和其他不动产（简称“被征收房屋”），被征收房屋评估价值不得遗漏、虚构。
房屋征收部门应向受托的估价机构提供征收范围内房屋情况，包括已登记的房屋情况和未经登记建筑的认定结果情况。调查结果应在房屋征收范围内向被征收人公布。
对于已登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书、房屋登记簿等产权档案的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应按照区政府组织相关部门会商认定的结果进行估价。
在房屋征收评估过程中，房屋征收部门或者被征收人不配合、不提供相关资料的，估价机构应在估价报告中说明有关情况。
第六条 估价目的。被征收房屋价值估价目的应表述“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。
用于产权调换房屋价值估价目的应表述“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。
第七条 价值时点。被征收房屋的价值时点为房屋征收决定公告之日。
用于产权调换房屋的价值时点应与被征收房屋的价值时点一致。
第八条 估价假设。被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。
被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在价值时点正常的平均交易价格。确定被征收房屋类似房地产的市场价格，应剔除偶然的和不正常的因素。
第九条 估价方法。注册房地产估价师应根据估价对象和当地房地产市场状况，对比较法、收益法、成本法、假设开发法等估价方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。
被征收房屋的类似房地产有交易的，应选用比较法进行估价；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应选用收益法进行估价；被征收房屋是工业、生产、仓储用房地产的，如市场交易量较少，无法选用比较法的，应选用成本法进行估价；被征收房屋是在建工程的，应选用假设开发法进行估价。
可以同时选用两种以上估价方法进行估价的，应选用两种以上估价方法进行估价，并对各种估价方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定估价结果。
第十条 价值内涵。被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
房屋建安价是指以价值时点的建筑材料、施工机械、人工等，重新建造与旧有房屋具有同等效用新房屋的建筑安装工程费用（不含内部装修及附属设施价格）。
房屋重置价由房屋勘察设计费和前期工程费、房屋建筑安装工程费、规费、管理费用、开发利润、利息、销售税费等构成。
第十一条 价值构成。对被征收房屋价值进行估价应考虑被征收房屋的区位、建筑结构、新旧程度、合法用途、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。
第十二条 估价要求。估价机构应安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。
被征收人应协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。
房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应在实地查勘记录上签字。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字的，应由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应在估价报告中说明。
第十三条 估价程序。1.接受估价委托，明确估价基本事项并签订征收估价委托合同，合同内容按住建部《国有土地上房屋征收评估办法》第六条规定的事项签订；2.拟订征收估价作业方案；3.到征收地点进行实地查勘、拍摄影像，做好记录；4.根据实地查验产权资料及有关数据进行分析；5.确定估价方法，进行测算；6.出具初评分户报告；7.交由房屋征收部门公示，征求意见，公示期不少于7天；8.公示期间负责评估项目的注册估价师进行现场说明解释；9.对确属错估、漏估的部分现场予以记录后进行修改和完善报告；10.修正后出具分户报告和整体报告并提交房屋征收部门，由房屋征收部门向被征收人转交分户估价报告；11.估价报告及相关资料立卷、归档保管。
第十四条 估价结果表达。分户初步评估结果公示期满后，估价机构应向房屋征收部门提供委托范围内被征收房屋的整体估价报告及被征收人分户补偿估价报告。
房屋征收评估价值应以人民币为计价的货币单位，精确到元，应用的有效期自提交正式估价报告之日起，至项目征收补偿工作结束时止。
第二章 房屋用途分类
第十五条 房屋分类。被征收房屋一般分为住宅房屋和非住宅房屋；非住宅房屋又分为非住宅营业用房、非住宅非营业用房，具体分类明细内容参见附件1。
第三章 住宅房屋征收估价
第十六条 住宅房屋征收估价方法。住宅房屋一般采用比较法的基准价格修正方式估价，其征收评估价格估价测算的技术路线为：
1. 确立估价基准。在征收项目的规划红线范围内设定“标准样本住宅”作为估价基准。“标准样本住宅”的设定要求参见附件2。
2. 测算基准价格。按《房地产估价规范》规定的方式，采用比较法估价的“标准样本住宅”的基准价格，按比准价格的算术平均值或加权平均值确定。测算基准价格的可比实例的选择条件参见附件3。
其计算公式为：
V0—基准价格，即按附件2要求设定的标准样本住宅的市场评估价格；
n—可比实例个数；
Vs—可比实例价格；
K1—交易情况修正系数，由于采用买卖的正常交易实例为可比实例，因此该系数取100；
K2—交易日期修正系数，该系数由估价机构根据房地产市场情形和估价中的具体情况，参照当地政府部门公布的相关价格指数进行确定；
K31—可比实例实体因素情况修正为标准样本住宅实体因素情况的修正系数，系数确定参见附件4；
K32—可比实例区位因素情况修正为标准样本住宅区位因素情况的修正系数，该系数根据征收地块区位因素情况修正，系数确定参见附件5。
3. 确定被征收房屋评估价格。各被征收房屋分别与对应类型“标准样本住宅”的房地产实体状况因素进行比较，按比较法原理修正基准价格得出各被征收住宅房屋的评估价格。
其计算公式为：
被征收住宅房屋评估价格Vi＝V0×K31i /100
其中K31i为标准样本住宅实体因素情况修正为被征收住宅实体因素情况修正系数，系数确定参见附件4。
第四章 非住宅非营业用房征收估价
第十七条 非住宅非营业用房征收估价方法。生产、仓储等非住宅非营业用房征收估价方法首选比较法。因案例收集等具体原因无法适用比较法时，可选用成本法进行估价。非住宅非营业用房的成本法应用说明参见附件7。
第十八条 成本法估价技术路线。
1. 测算土地取得成本PD：可选用比较法、基准地价系数修正法、成本法等测算（参见附件7）；
2. 确定建设成本PJ：建设成本包括建筑物的建安价和前期、相关专业费用，根据被征收非住宅非营业用房的建筑结构，参照附件8所示建安价标准作适当修正，建筑物的建设成本PJ=建安价+前期及专业费用；
3. 确定管理费用PG（参见附件7）；
4. 确定销售费用PX（参见附件7）；
5. 确定投资利息PT（参见附件7）；
6. 确定销售税费PS（参见附件7）；
7. 确定开发利润PL（参见附件7）；
8. 估测折旧：实地查勘并对照附件9、10，评估测算确定建筑物的折旧额E（参见附件7）；
9. 被征收房屋价格：根据《房地产估价规范》，非住宅非营业用房的征收补偿价格Vi为：Vi=PD+PJ+PG+PX+PT+PS+PL-E。
第五章 非住宅营业用房征收估价
第十九条 非住宅营业用房估价方法。非住宅营业用房征收首选比较法进行估价。因案例收集等具体原因无法适用比较法进行估价时，可选用收益法进行估价。以上两种方法都不适用时，采用成本法或房地产估价规范规定的其他估价方法进行。
第二十条 比较法。比较法可分为可比实例直接比较法与标准价调整法。
1. 可比实例直接比较法
将估价对象与在价值时点近期有过交易的可比实例进行比较，对这些可比实例的已知价格作各项因素修正，直接估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
可比实例直接比较法的技术路线为：
（1）选取可比实例。可比实例的选取条件应符合附件3的要求。
（2）进行因素修正，求取比准价格。比准价格的计算公式：
比准价格V =可比实例价格Vs×P1×P2×P3×P4
P1—交易情况修正系数，可比实例采用正常交易案例时，该系数取1；
P2—交易日期修正系数；
P3—可比实例修正为待估房屋实体因素修正系数，系数确定参见附件11；
P4—可比实例修正为待估房屋区域因素修正系数，房屋区域因素修正系数确定参见附件11。
（3）确定评估价格。评估价格按比准价格的算术平均值或加权平均值确定。
2. 标准价调整法
同一地块估价对象大量相似的，采用此方法，对经按同一价值时点评估得出的样本房屋市场价值进行实体因素修正，间接估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
标准价调整法的技术路线为：
（1）选取样本房屋。样本房屋的选取条件参见附件11。
（2）确定标准价格（V0）
样本房屋的评估价格即为标准价格，当样本房屋有类似房地产交易的，应选用可比实例直接比较法进行估价；样本房屋或类似房地产有经济收益的，应选用收益法进行估价。
标准价格可以同时选用两种以上估价方法的，应选用两种以上估价方法进行估价。
（3）确定评估价格
各被征收房屋应与“样本房屋”的房地产实体因素进行比较，按比较法原理修正标准价格得出各被征收房屋的价值，其计算公式为：
评估价格Vi = 标准价格V0×P5
P5—样本房屋修正为被征收房屋实体因素修正系数，系数确定见附件11。
如同片估价对象确因繁华程度、临街状况等差异需进行区域因素修正的，区域因素修正系数确定参见附件11。
第二十一条 收益法。收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本报酬率将其折现到价值时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
采用净收益按一定比例递增估价的技术路线：
1. 确定未来收益年限；
2. 估算未来第一年净运营收益；
3. 测算并确定适当的净收益逐年增长率及资本报酬率；
4. 选用适宜的计算公式求出收益价格。
收益法按下述公式：
其中：V—房地产在价值时点的收益价格
A—房地产的未来第一年净运营收益
Y—房地产的资本报酬率
g—净收益逐年递增的比例
n—房地产的收益年限
以上相关参数的确定参见附件12。
第六章 其他征收估价问题处理
第二十二条 住改营。对取得工商营业执照持续经营一年以上、改为商铺类并仍在正常经营的临街底层合法住宅房屋，根据营业年限及实际经营面积评估其底层营业部分的住改营补助，其计算公式为：
F4、P4仅限于临街房屋底层，具体数据选用参见附件11。
WY-经营年限权重系数，住改营WY选用参见下表。
经 营 年 限 |
1－2年 |
3－5年 |
6－10年 |
11－15年 |
16－20年 |
21年以上 |
WY |
0.03 |
0.10 |
0.15 |
0.20 |
0.25 |
0.35 |
第二十三条 非改营。对取得工商营业执照并已持续经营1年以上的产权登记性质为非营业用房、餐饮、宾馆等营业的非住宅房屋，根据营业年限及实际经营面积评估其营业部分的非改营补助，其计算公式为：
F3、F4、P4 具体数据选用参见附件11。
WY-经营年限权重系数，非改营WY选用参见下表。
经 营 年 限 |
1－2年 |
3－5年 |
6－10年 |
11－15年 |
16－20年 |
21年以上 |
WY |
0.03 |
0.10 |
0.15 |
0.20 |
0.30 |
0.50 |
第二十四条 地大于房。对被征收住宅房屋的土地使用面积大于房屋建筑面积的，对其合法土地使用面积大于合法房屋建筑面积的部分给予补偿，具体为：
1. “地大于房”面积＝合法土地面积－合法房屋建筑面积
2. 被征收房屋兴建时的合法用地为国有出让性质的，按照评估的“标准样本住宅”基准价格的70%减去“标准样本住宅”重置成新价格所得差额给予补偿。
3. 被征收房屋兴建时的合法用地为国有划拨性质的，按照评估的“标准样本住宅”基准价格的70%减去“标准样本住宅”重置成新价格所得差额的60%给予补偿。
第二十五条 室内外装潢。被征收房屋室内装潢及房屋结构等级标准以外的附属设施的估价为独立的估价，具体参见附件13、附件14。
特殊的装饰、装潢、新型材料的补偿，在估价时可根据实际情况及市场行情结合成新调整。
第二十六条 其他估价。
1. 机器设备、物资等搬迁费用及停产停业损失等补偿，房屋征收部门或者被征收人委托估价的，估价机构可以按照有关规定进行估价。
2. 对未超过批准期限的临时建筑，应结合剩余年限采用成本法进行估价；在建工程应采用假设开发法进行估价，工程建设进度以政府管理部门通知停止施工时的状态为准。对在建工程进行估价，应以政府管理部门批准的用途、参数、规划设计方案等为依据。
第七章 征收估价报告
第二十七条 出具报告要求。估价机构应按《房地产估价规范》的规定格式，依照本细则的具体要求出具估价报告。
第二十八条 签名盖章。估价机构出具的估价报告应由两名以上（含）专职注册房地产估价师本人签名，并加盖估价机构单位公章。在估价报告上签名的注册房地产估价师和加盖公章的估价机构，对估价报告的内容和结论负责。
第二十九条 报告装帧。房屋征收估价报告应图文并茂，做到准确、规范、严谨、公正，所用纸张、封面、装订应有较好的质量。
第八章 估价工作准则
第三十条 估价委托。被选定的估价机构应与委托单位签订房屋征收估价委托合同。委托合同中应约定估价操作程序及时间安排等。
第三十一条 估价技术负责人。估价机构应确定估价项目的估价技术负责人，估价技术负责人负责最终确定估价技术方案，并对估价方法的选用和应用，以及估价结果的合理性承担责任。
第三十二条 实地查勘。估价机构应委派具有征收估价资格的专业人员到估价项目现场进行实地查勘、调查、拍摄影像资料，并做好记录。实地查勘记录资料应作为征收估价测算和撰写估价报告必备的基础资料。委托人及相关当事人应协助估价机构进行实地查勘，如实向估价机构提供估价所必需的资料，并对其所提供资料的真实性负责。
第三十三条 评估到户。估价人员应佩戴由房屋征收管理部门统一监制的征收评估上岗证逐户逐项估价，做到评估到户，实地查勘准确，权证查验无误，不得错计或缺项。
第三十四条 内部审核评议。征收估价结果须经估价机构内部审核评议，估价机构在提交正式估价报告前负有审查、调整、复核估价报告的责任。
第三十五条 报告提交。估价机构应在估价委托合同约定的时间内，向房屋征收部门提交正式的整体估价报告和分户估价报告，并由房屋征收部门将分户估价报告送达被征收人。
第三十六条 报告解释答疑。估价机构及估价专业人员负有解释估价报告技术问题、接受征收当事人咨询和质疑的义务，并负有向征收评估专家委员会报告情况和答复技术质询的义务。
第三十七条 报告的复核评估。被征收人或者房屋征收部门对估价结果有异议的，应自收到估价报告之日起10日内，向估价机构申请复核评估。
申请复核评估的，应向原估价机构提出书面复核评估申请，并指出估价结果或者估价报告存在的问题。
原估价机构应自收到书面复核评估申请之日起10日内对估价结果进行复核。复核后，改变原估价结果的，应重新出具估价报告；估价结果没有改变的，应书面告知复核评估申请人。
第三十八条 复核评估的鉴定。被征收人或者房屋征收部门对估价机构的复核结果仍有异议的，应自收到复核结果之日起10日内，向南通市评估专家委员会申请鉴定。
第九章 估价资料归档
第三十九条 整理归档内容。估价机构应将下列资料（原件或复印件）与估价报告（含技术报告）共同整理归档。
1. 估价委托合同；
2. 征收决定公告；
3. 估价对象的产权证明材料及房屋基本情况的证明材料；
4. 估价对象的实地查勘记录、照片等资料；
5. 标准样本住宅的实地查勘记录、照片等资料；
6. 可比实例的实地查勘记录、照片等资料；
7. 确定估价结果的有关系数、参数等证明资料；
8. 与项目评估有关的其他必要资料。
第四十条 保存期限。完成出具估价报告后，应对有关估价项目的一切必要资料进行整理、归档和妥善保管。征收估价报告及有关资料的保存期限一般应为三十年。
第十章 附 则
第四十一条 特种业务。凡房屋征收评估中涉及的特殊专业性技术估价，估价机构可委托有资格从事该类业务的机构协助估价，并在估价师声明中予以说明。
第四十二条 其他。本技术细则未作规定的，应按照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》和住建部印发的《国有土地上房屋征收评估办法》的有关规定执行。
各镇（街道）国有土地上房屋征收补偿评估区域性修正的相关系数，在备案的实施方案中予以明确。
第四十三条 实施时间。本技术细则自发布之日起执行。原《区政府关于印发<通州区国有土地上房屋征收补偿评估技术细则>的通知》（通政规〔2016〕1号）及相关配套文件同时废止。在此之前已依法实施的征收项目，仍按原有相关政策规定执行。
附件：1. 被征收房屋用途分类及其说明
2. 标准样本住宅的设定条件及其应用说明
3. 标准样本房屋进行市场比较的可比实例选择要求及说明
4. 住宅房屋估价实体因素（K31、K31i）修正说明表
5. 住宅房屋区位因素（K32）修正说明表
6. 住宅房屋建筑结构等级说明及建安价格参考表
7. 非住宅非营业用房成本法估价应用说明
8. 非住宅用房建筑结构等级说明及建安价格参考表
9. 各类被征收房屋成新评定标准
10. 各类被征收房屋成新折旧率上限表
11. 非住宅营业用房估价的比较法应用说明
12. 非住宅营业用房收益法估价应用说明
13. 装饰装潢、附属设施、设备评估价格参考表
14. 零星树木补助标准
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南通市通州区人民政府发布