各镇（区、园、街道）人民政府（管委会、办事处），区各委办局社，区各直属单位：
《通州区企业拆迁与补偿办法》已经第 56 次区政府常务会议讨论通过，现印发给你们，请遵照执行。
南通市通州区人民政府
2016年3月15日
通州区企业拆迁与补偿办法
第一章 总 则
第一条 为规范企业拆迁补偿行为，维护拆迁当事人合法权益，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》，按（参）照《通州区国有土地上房屋征收补偿评估技术细则》（以下简称《细则》）、《通州城区国有土地上房屋征收相关补助标准规定》（以下简称《规定》）及《通州区规范房屋搬迁补偿安置指导意见》（以下简称《意见》），制定本办法。
第二条 本办法适用于本区范围内从事生产、流通、服务等经济活动的生产用房、仓储用房及附属的办公用房等。
民带非、民改非的家庭式作坊等情形不适用本办法。对特殊情形需参照企业政策执行的，由国土、规划、财政、审计、监察、动迁等部门联合确认。
第三条 企业拆迁实行货币补偿的方式予以安置。
第四条 拆迁范围确定后，由各镇（区、园、街道）组织对企业房屋、土地的面积、用途、性质等进行调查摸底、丈量评估，并提出初审意见。
第五条 区动迁办会同监察、财政、审计、国土等部门组成联合抽查小组，对企业的合法面积认定、评估等工作进行抽查审核，形成书面意见并对整改情况进行跟踪确认。涉及非标、非通用设备的资产评估等特殊情形的，邀请有资质的第三方机构或人员共同参与抽审。
第六条 各镇（区、园、街道）按审核意见修正，拟定补偿方案并形成概算，区动迁办进行初审，特殊情况可组织联合抽查小组共同初审，经区财政部门审核、政府批准后实施。
第二章 用途及面积认定
第七条 土地和房屋的用途、性质及面积认定按《细则》和《意见》规定执行。
第八条 企业具有合法土地使用权，其地面建筑物未办理产权书证但办理过建设、规划等手续的部分，可视同认定为合法建筑。
第九条 违章建筑、逾期的临时建筑、应拆未拆的房屋，不予补偿，在规定期限内配合拆迁的，给予适当补助，在规定期限内不能达成协议的，依法实施拆违。对未超过批准期限的临时建筑，按剩余使用期限分摊的建造成本给予补偿。
第三章 拆迁补偿
第十条 对被拆迁企业给予土地价值、房屋价值、室内外装饰装潢、附属设施、搬迁费及停产停业损失等方面的评估补偿。
第十一条 土地补偿根据企业合法的土地使用权面积，结合实际选用基准地价系数修正法、成本法、市场比较法等评估其土地价格。
凡企业取得出让、租赁等国有土地合法使用手续的，其土地价值分别按土地价格的100%、15%评估补偿；取得国有土地划拨手续的，按土地价格的60%评估补偿。具有集体建设用地合法使用手续的，按土地价格的35%给予评估补偿。
企业改制或拍卖时，国有或集体建设用地土地使用权与房屋所有权分离的，对土地和房屋分别补偿。企业如能在规定期限内完成签约的，其土地面积部分按土地价格的10%给予补贴。
企业违规租用镇、村、组集体土地的，不予补偿。
第十二条 房屋补偿按房屋的建筑结构、等级、成新、完好程度等因素，以房屋重置价结合成新评估补偿。
对经有权部门批准建造的码头，由评估机构依据建造码头时的相关资料和载明用途，据实评估补偿；对无批建手续的码头，在规定期限内配合拆迁的给予适当补助。
第十三条 装饰装潢、附属设施等评估补偿标准、拆迁范围内需要砍伐的零星树木补助标准参照《细则》的相关规定执行。
拆迁项目启动后，改、扩建和突击装修的项目及非正常的装饰装潢一律不予补偿。
第十四条 评估过程中涉及机械设备等需特殊专业性技术评估的，房地产评估机构可委托有资格从事该类业务的机构协助评估，并在评估师声明中予以说明。
资产评估机构应当对委托评估的资产的存在性、合法性、完整性及与账簿、报表的一致性进行必要的现场勘察、调查，拍摄影像资料，做好记录。并按资产的类别区分、现时功能、质量因素、技术参数、损耗情况等进行评估。
对可移动的被估价资产的拆卸、安装、调试费用及因企业拆迁造成的机械设备非正常处理的损失等，按不超过机械设备原值或评估值的20%给予一次性评估补偿，补偿后机械设备自行处理。对不可移动的（即破坏性拆除的）被估价资产，按重置成本法折旧评估扣减残值后补偿，残值在估价报告中明确。
资产评估的评估对象与补偿项目应与房地产评估分别进行，不得重复评估。房地产评估机构对资产评估机构进行监督，并对认定的结果负责。
第十五条 停产停业补偿、搬迁补助按《规定》执行。
第十六条 被拆迁企业因所从事的生产经营活动不符合国家、省、市、区产业政策、投资强度、亩均纳税等要求，房屋拆迁后不允许恢复原生产经营活动的，按货币补偿给予一次性综合补贴，每平方米合法建筑面积（含视同认定的合法建筑面积，下同）补贴400元。
以独立码头及固化场地为经营场所的，对具有合法土地使用权并办理了建造审批手续的，按实际经营主场地面积给予一次性经济补贴100元/平方米（不含为主业生产配套的码头及场地）。
第十七条 企业如能在规定时间内签订协议、腾空交房的，按认定的合法建筑面积给予奖励，提前搬迁奖励标准为150元/平方米。
对属于独立经营的码头、油库等特殊经营场所，在规定时间内签订协议、按时交房交地的，按构筑物补偿总额的3%给予奖励。
第四章 其他问题的处理
第十八条 企业具有合法土地使用权或经国土部门批准使用集体建设用地的，其在2013年3月1日前建设的地面建筑物未办理过建设、规划等手续的主体部分，扣除相关报批费用80元/平方米后，各镇（区、园、街道）可参照合法建筑给予评估补偿。2013年3月1日后建设的地面建筑物未办理过建设、规划等手续的部分，在规定期限内配合拆迁的给予适当补助。
第十九条 改制企业的地面建筑物无房屋所有权证书，属改制前已存在的，拆迁时给予地面建筑物重置成新价、装饰装潢、附属设施、搬迁费及停产停业评估补偿。在规定期限完成签约、搬迁的，给予80元/平方米的搬迁奖励。
改制前土地具有合法手续的，对属改制前已存在的无房屋所有权证书的地面建筑物参照第十八条规定执行。
第二十条 2012年12月31日前租用村组集体土地、属当地政府招商引资的，企业如能在规定期限内完成签约、腾空搬迁的，由当地政府出具相关原始材料证明后，拆迁时给予地面建筑物主体部分重置成新价、装饰装潢、附属设施、搬迁费及停产停业评估补偿，并给予80元/平方米的搬迁奖励。
第二十一条 村（居）集体企业具有合法土地使用手续的，给予地面建筑物主体部分重置成新价、装饰装潢、附属设施、搬迁费、停产停业评估补偿及搬迁奖励。无合法土地使用手续的，只给予重置成新价、装饰装潢、附属设施、搬迁费评估补偿。
第二十二条 拆迁设有抵押权的企业，抵押人与抵押权人应当就抵押权及其担保债权的处理问题进行协商，并向实施主体提交有关书面协议，向抵押登记部门办理抵押权注销手续后，方可取得补偿款。抵押人与抵押权人达不成协议的，被拆迁企业的补偿款由实施主体向公证机关申请办理提存公证，并通知抵押权人。相关费用由企业承担。
第五章 资金拨付
第二十三条 企业拆迁补偿资金实行专户管理、专项核算、封闭运行、分期核拨、专款专用的原则。
第二十四条 区财政按照批复的拆迁概算先拨付50%，企业腾空交房后根据各镇（区、园、街道）确认的交房手续再拨付拆迁概算的40%，其余凭动迁办出具的拆迁工程验收审批表及各镇（区、园、街道）出具的实际拆迁情况统计表进行拨付。各镇（区、园、街道）根据企业的实际情况安排资金支付。
涉及到土地价值补偿的，还须提供国土部门注销或变更土地使用权登记情况证明。若土地使用权属小区全体业主共有的，土地补偿款应纳入公共维修基金管理。
第六章 附 则
第二十五条 本办法自发布之日起施行。原《通州区企业拆迁与补偿办法（试行）》同时废止。在此之前的企业拆迁政策与本办法不一致的，以本办法为准。本办法施行前已开拆的项目，仍按原政策执行。
