党的二十届三中全会提出基层治理现代化建设是社会建设的重要内容，小区管理、小区物业建设是基层社会治理的重要方面，也是群众幸福感、获得感的重要因素。根据对全区住宅小区物业管理情况的深入调查了解，结合实际情况与群众反馈提出一些工作建议，本建议旨在指出当前物业管理存在的问题，并提出相应的改进建议，以期全面提升我区住宅小区的物业管理服务水平，确保居民的居住品质与生活幸福感。

一、全区物业管理基本情况概述

目前，我区共有住宅小区508个，覆盖总建筑面积约3320万平方米，其中商品房小区、拆迁安置小区、老旧住宅小区各具特色，形成了多元化的居住格局。物业管理服务由64家备案物业服务企业提供，从业人员约5000人左右，为居民日常生活提供了基础保障。近年来，区政府通过出台一系列政策文件，如《关于进一步提升全区物业管理工作的实施意见》等，推动了物业管理体制机制的不断完善，特别是在“红色物业”的引领下，基层治理效能有所提升。然而，对照人民群众对美好生活的期待，仍存在诸多短板和挑战。

二、存在问题

1、服务水平良莠不齐：部分物业公司服务专业、高效，受到业主好评；但也有不少物业公司存在服务内容单一、保安服务流于形式、响应不及时等问题，引发业主不满。

2、权利义务缺少规范监督：部分业主“重自身权益、轻自身义务”，拖欠物业费现象普遍。同时，物业公司在服务内容、服务等级、经营收益及物业费收支明细等方面缺乏透明度，加剧了双方矛盾。

3、管理水平偏低：物业管理机构缺少专职人员，管理理念落后，导致物业纠纷得不到及时有效化解。此外，联动机制不够紧密，涉及多个职能部门的监管问题缺乏有效协作。

4、与业主沟通不顺畅：业主自治机制不健全，业主委员会成立及运行困难，导致信息传递不畅，问题得不到及时解决。

5、开发建设遗留问题：部分小区存在规划设计不合理、配套设施不完善等问题，给后续物业管理带来诸多困难。

三、具体建议

1、强化党建引领：将社会工作和党建工作融入物业管理服务，以“六好”目标为基础，抓紧构建完善“镇（街道）党（工）委+社区党组织+小区党支部+物业企业党组织+区级相关职能部门”的五方联动物业管理服务工作体系，对牵头主体的责任再明确，提升物业管理的温度和效率。

2、加强对物业公司的管理与培训：住建部门应制定并执行严格的准入与退出机制，定期组织物业管理人员培训，提升行业整体素质；设定物业公司从业资格认证，明确基本规范与服务标准，列出业务清单。

3、加强监督：建立包括政府职能部门监管、行业协会监督、业主监督等的多层次监督机制，确保物业公司规范运营；引入第三方评估机构，定期对物业服务进行满意度调查与服务质量检查，对不合格企业进行整改或清退。

4、畅通业主意见反映渠道：物业公司要通过入户走访、问卷调查、线上平台等方式收集业主意见，及时回应关切，形成闭环管理；同时相关村居也要注重线上线下意见信箱，定期收集，并召集五方进行会商研究。

5、设定物业招标门槛：在物业招标过程中，设定明确的资质、信誉、服务等门槛，确保中标企业具备较高的服务水平和专业能力；鼓励优质物业企业参与竞标，通过市场竞争提升全区物业管理水平。

6、加强配套支持：建议政府加大对老旧小区改造、物业补贴等方面的政策与资金支持，特别是针对停车难、设施老化等共性问题，制定具体解决方案，提升住宅小区整体品质。

陈建华、张颖倩代表：

你们提出的《关于进一步提升全区住宅小区物业管理水平的建议》收悉，现答复如下：

近年来，在区委、区政府正确领导下，在社会各界的关心和支持下，全区住宅小区物业管理服务水平不断得到提升。目前，全区共有各类住宅小区546个，其中商品房小区167个，拆迁安置小区122个，老旧小区 257 个，全区住宅小区成立业主委员会（物业管理委员会） 87个，占比 16 %。2024年底在我局参加信用考核备案的物业服务企业75家（有项目的66家，其中党员42人），从业人员4900余人。

一、党建引领，全面提升物业管理水平

按照《全区党建引领“红色物业”深化提升行动实施方案》的要求，进一步强化街道、社区党组织对物业服务企业、业主委员会的指导，由党组织对物业企业的引领，到逐步建立“党建引领、行业主管、基层主抓”的物业管理模式，推动住宅小区党支部和业主委员会建设，让社区党员与业委会、物业企业“双向进入、交叉任职”，积极推荐社区中熟悉物业管理工作的党员担任小区党建指导员和物业服务企业义务监督员。建立社区小区物业服务检查考评机制，建立物业长效管理工作机制，将住宅小区物业管理纳入社区工作内容。

二、完善机制，建立健全物业长效管理体系

完善“区级指导、属地主抓、社区参与”的“三级管理”体系，推行“三位一体+业主委员会”管理模式，构建以业委会为主体、“单元长、楼长”为基础的网格化管理网络。通过建立物业管理联席会议、小区矛盾纠纷调处机构、物业服务行业诚信体系、与文明城市创建考核及“12345”热线互联互通等多种途径，逐步提升物业管理综合治理能力。根据《国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》（中发〔2017〕13号）、住房城乡建设部等九部门《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（建房规〔2020〕10号）、《江苏省物业管理条例》等要求，推动指导属地政府建立完善物业管理机构，明晰属地政府前期物业备案、物业承接查验备案、住宅维修资金使用的初核、业主委员会的成立、物业矛盾的协调化解等职能。

三、因地制宜，推行物业差别管理模式

在全面推行物业全覆盖基础上，坚持因地制宜、分级分类管理，探索实行差别化物业管理模式。加强前期物业的管理，按照开发建设与物业管理相分离原则，通过“公共资源交易网”，采用公开招投标选聘具有相应物业服务水平的企业落实前期物业管理。建立物业信用考核制度，促使企业诚信履约、合规经营，加强对前期物业的监管，确保前期与后期物业的顺利衔接。规范后期物业服务，各街道按照《江苏省物业管理条例》的要求，指导协助住宅小区成立业主委员会，加强对筹备组、业委会成员的源头把关，探索“红色物业”的建设，推动居委会与业委会委员的交叉任职。协助属地政府对业主委员会选聘物业企业予以指导，运用物业项目公开公示保障业主自治权力，推动新老物业顺利交接，确保后期物业运转正常。做优基础物业服务，指导各属地政府探索创新安置小区、老旧小区物业管理模式。金沙街道探索实行“党务、居务、物管”三位一体模式，构建“纵向到业主、横向全覆盖、体内大循环”的管理体系，夯实了物业管理基层基础。金新街道推动由居委会牵头实行的自治管理，保安保洁人员定岗定位、设施设备定期维保等，实现“物业服务费不加、基本物业服务不少、社区综合管理不差”的管理效果。

四、加强监管，不断规范物业企业服务行为

充分发挥 “党建+基层治理”的精准发力，一是持续开展住宅小区“规范物业服务，提升能力建设”常态化检查，通过多频次、大力度的检查、交办整改、督促落实等措施，推动物业领域突出问题得到有效解决。截止目前，共对城区42个小区进行了物业领域突出问题专项检查，共发现问题470条，整改问题470条，发出通报城区5期，对乡镇47小区进行了检查，通报2期，并要求乡镇督促整改。约谈物业企业3家，2家物业服务企业记入物业不良行为信用记录。二是实行物业动态信用考核机制。推行物业服务企业信用评价“红黑榜”制度，对在全年检查中对进入前10的物业服务企业信用考核予以信用加分，对后3名企业进入“黑榜”，进行警示约谈，取消其参与项目招投标资格一年。今年开展物业信用动态考核机制，对在物业专项整治期间，物业服务企业出现履约严重不到位、整改问题态度消极、送审资料不配合等情况的，记入物业不良行为，进入物业企业“黑榜名单”。目前，已有两家物业企业被列入“黑榜名单”。三是实行审计工作机制。区审计局负责对金沙街道、金新街道政府补贴安置、老旧小区经费进行审计，目前区审计局正在对东市社区、朝阳社区、虹南社区等3个社区6个自治小区物管补贴资金使用情况进行审计。同时我局聘请第三方专业审计机构对其他12镇（街）的安置、老旧小区政府补贴经费进行审计，目前已对平潮镇、川姜镇、东社镇进行了审计。另外我局聘请第三方专业审计机构对商品房小区的物业企业、业主委员会账目进行审计，目前正在对澜亭序、华夏传承府、万和华府3个小区和万和润园小区业主委员会账目进行审计。

五、加强协调，化解物业纠纷矛盾促发展

建立社区物业矛盾纠纷调解机制，坚持以协调解决问题纠纷为导向，营造和谐居住环境为目标，积极调解矛盾纠纷用红色温暖民心，形成小区共建共享新格局。截止6月9日，共受理“12345”投诉690件，其中物业管理182件、邻里纠纷9件、房屋质量126件、装修补贴咨询30件、设施设备维修71件、垃圾桶摆放及清运11件、非我中心处理退回261件。同时有效落实协调解决省长信箱、市长信箱、书记来信等信访事项；另外还协调化解了兴仁镇南山美景、平潮镇潮起未来、先锋街道罗浮宫、金沙街道翰铂府北区等小区矛盾集访事件。

六、加大投入，不断推动城区老旧小区改造

充分发挥财政资金引导作用，加大区级财政每年投入不断推动城区老旧小区业主享受基础物业服务改造，完善小区环境及配套设施改造建设（如小区及周边绿化、照明等环境，改造或建设小区及周边适老设施、无障碍设施）、小区内建筑节能改造、改造或建设小区及周边停车库（场）、电动自行车及汽车充电设施、文化休闲体育健身设施及物业服务用房、有条件的楼栋加装电梯等，不断满足老旧小区业主的需求，提升老旧小区业主的幸福感。

七、加强宣传，优化物业行业发展

开展全方位、多载体、系列化的宣传互动活动，进一步提高全社会对物业管理工作的知晓度和参与率。同时在南通州APP微信公众号及《通州日报》推送物业管理典型纠纷化解情况，以案例的形式普及物业管理知识，让广大市民更加了解物管、支持物管。

八、开展物业管理领域专项整治

通过开展物业领域专项整治，推进落实物业服务履约不到位、侵占业主公共收益问题与物业领域群众身边不正之风和腐败问题。解决群众身边急难愁盼问题，培育一批优质物业服务企业，形成一批务实管用的公开制度，切实提升群众的幸福感获得感安全感。

感谢你们对我区物业管理工作的关心、理解和支持。

南通市通州区住房和城乡建设局

2025年6月20日