老旧小区改造作为一项惠民利民工程，政府投入了很大的财力、物力、人力，改造工程大大提升了居民生活环境、城镇形象和城市品质，受到了广大人民群众的普遍欢迎。然而，老旧小区改造不是一劳永逸的“面子”工程，改造后如何做好后续管理，从“改好”到“管好”，持续改善老旧小区环境，补齐改造短板，持续提升人民群众的获得感、幸福感是当前各级政府必须正视的课题。

一、老旧小区改造现状与问题

近年来，老旧小区改造是我区全力推进的重点工作和民生实事工程。据有关数据，2023年，国资助力通州老城区金和、银河等老旧小区进行基础改造，在老城区形象提升上迈出了一大步，为人民群众创造更加幸福美好的居住环境，这无疑受到了人民群众的普通欢迎。

然而，老旧小区改造是一项长期的民生工程，老旧小区后续改造规划与管理欠缺，影响了老旧小区改造成效，主要体现在：

一是物业管理不规范，外来人员户籍、居住登记与来源调查缺失，流动人员进出随意。居住区门禁、监控系统不完善，居住区内业主结构复杂，老小区外来租住人口多，人员进出杂乱，流动性大，存在较大的安全隐患。

二是卫生服务差强人意，卫生宣传不到位，宣传栏配置不合理，有些公共区域垃圾桶乱放，装修垃圾清理不及时，楼道卫生无人清扫，门、墙边乱贴广告等，环境卫生服务差。

三是配套设施配置不尽合理，居住要素有待改善。老旧小区过道杂乱，楼梯门窗破旧，电线裸露、零乱，过道照明、感应灯破损陈旧、墙面粉刷层脱皮、剥落，坑坑洼洼等等。

四是车位配置不够，汽车、电瓶车、自行车无序停放，影响了小区交通质量，公共意识淡薄。

五是老旧小区电梯改造迟迟未列入民生实事改造事项，而老旧小区老年化进程加快，影响了老旧小区改造的预期效果。综上，提升老旧小区综合整治工作，成为老旧小区改造后续管理的重中之重。

二、有关建议

一是深入调研，统筹规划，有序推进老旧小区后续管理。首先，坚持以人民为中心的服务宗旨，由住建居牵头，会同城管、公安、居委会、档案馆等有关部门成立联合工作组，通过入户访谈、现场调研、组织座谈等方式，深入了解居民需求，对老旧小区进行全面摸底调查，排查老旧小区的人员情况、后续管理存在的居民关注的焦点、热点问题，确定改造后整治重点内容，制定科学有效的整治方案。其次是数字赋能，建立老旧小区改造数据库，采集小区环境、人文、基础设施等情况，积极推进以信息化为引领的智慧社区服务治理体系建设，采用智能人脸识别门禁、智能停车场、流动人员数据等系统，为老旧小区后续管理提供精准高效的数据信息。三是明确小区日常维修资金制度，解决小区日常维修资金问题，制定详尽后续改造与管理的整体方案与管理规范，以利于提升后续管理效能。

二是整体联动，多方协同，提升后续整治与管理效果。老旧小区实际情况，根据老旧小区实际，协同交通、建设、通信、水电气暖等部门分步推进车位设置、楼道门窗、垃圾分类等后续改造，推进无障碍设施工程；同时，政府要加强引导与扶持，尝试采用业主自治、属地街道社区、小区党群服务中心进行托管等方式进行改造后先期管理。使之具备物业管理的基础条件，积极指导小区成立业主委员会，探索合适的小区管理模式，条件成熟时，通过公开招标等方式积极引入市场化专业物业服务，合理收取物业管理费用，确保老旧小区改造后管理实效。

三是加强宣传，全民参与，提升居民文明意识。发挥老旧小区党群服务中心阵地作用，加大宣传教育力度，除了在楼道设置宣传栏外，组织居民代表参与宣传、联络等管理工作，定期组织居民以座谈会、议事会、联席会等形式，激发居民参与公共环境和公共事务管理主人翁责任感、主动性和积极性。组建由网格员、党员、楼栋长和居民组成的监督小组和志愿服务队，通过微信群、微信公众号等平台，搭建“线上+线下”互动平台，加强日常居民沟通，开展经常性文明督导、设施排查、纠纷协调、物业管理效果评价等工作，在家门口开展文明实践活动，培养居民良好的文明习惯，打造文明户、文明楼栋，传递邻里温情，形成志愿服务的常态机制和后续管理长效机制，自觉维护小区改造成果，共同营造美好的安居环境。

老旧小区改造不仅是政府的形象工程，也是政府建设、管理城市水平的体现，直接关系到居民的切身利益和对政府工作的满意度。各级各部门要高度重视老旧小区改造后续管理，持续改观小区面貌、持续改善房屋功能、持续改造基础设施、持续改优居住环境，扎实推进老旧小区改造手续管理，抓好整治提升工作，不断提升人民群众的获得感、幸福感。

易杰祥代表：

您提出的《关于推进综合整治提升工程，加强老旧小区改造后续管理的建议》收悉，现答复如下：

开展老旧小区改造是立足“惠民生”“补短板”“提质量”的重大民生工程，为此区委区政府高度重视，根据《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》(国办发[2020]23号)文件要求，进一步明确改造任务、细化改造内容、拓展资金筹集、强化保障措施等，扎实推进城区老旧小区改造工作。2024年度区委区政府按照中央、省、市对老旧小区改造工作部署，按轻重缓急原则，计划总投资11765万元对城区建工新村、新亚小区、八角亭东一区、佳苑小区（东区、西区）等9个老旧小区，进行整体改造。

一、目标任务

(一)总体目标

对城区金沙、金新街道范围内，2000年以前建成的失养失修失管、基础配套设施不完善、社区服务设施不健全的老旧小区及2005年以前建成的居民改造意愿强、参与积极性高、未列入拆迁改造计划的老旧小区，根据实际情况和居民意愿实施综合改造，着力改善和提高居住条件和功能，不断提高人民群众的获得感、幸福感、安全感。

(二)主要改造内容

我区老旧小区改造主要内容分为基础类、完善类和提升类3种类型，改造内容主要包含房屋设施、居住环境、配套服务和长效管理四个方面。

1.房屋设施:整修落水管道，对房屋屋顶、外墙立面进行防渗、粉刷处理;整修楼道楼梯护栏及扶手、楼道窗、楼道灯;维修破损信报箱;已有破损的单元防盗门予以拆除或更换;没有防盗门的根据居民意愿决定是否安装;对楼道内墙、扶手进行粉刷修缮;支持将平顶屋面改造成斜坡屋面;支持在小区增设智能快件箱;支持整修阳台、晾衣架;支持对外机进行遮挡(含移位)，并采取加固防护措施;鼓励、引导居民自筹资金加装电梯。

线电视等线路，对废弃管线设备进行拆除;实施雨污分流，对雨水、污水管道、化粪池进行疏通清淤,更换破损窨井盖;、拓宽、整修小区道路;增建小区宣传栏;修整小区路灯设施;优化绿化空间布局，提升绿化档次;疏通消防通道，满足消防车通行条件;增设汽车停车位;完善小区环卫设施，增设分类式垃圾桶，固定垃圾收集点;完善监控系统，在出入口、主要路段、节点安装监控探头;支持增设电动车辆(含电动汽车、电动自行车)集中停放充电设施;支持对小区实施封闭管理，完善小区门禁系统，在出入口设立门卫室。

3.配套服务:改造适老设施，在小区公共建筑及住宅楼入口增加无障碍坡道，公共建筑走道增设扶手;配套建设小区健身设施;配套建设社区文体活动站，配置阅览室、棋牌室等活动室;支持利用小区配套用房合理配置超市、药店、洗衣店等社区商业。

4.长效管理:引入物业管理;建立正常物业收费机制;建立社区居委会、业主委员会、物业服务企业联动协调机制;支持补交建立住宅专项维修资金。

二、工作原则

(一)政府主导，居民参与。发挥政府的组织引导作用，坚持以居民为主体，尊重群众意愿，调动居民参与老旧小区改造提升全过程，实现共谋、共建、共管、共享。

(二)以人为本，惠民利民。将补短板、惠民生作为老旧小区改造的出发点和落脚点。完善老旧小区市政配套设施，对小区建筑物本体和周边环境进行适度改造提升。

(三)因地制宜，稳步推进。坚持“一区一策”、“一楼一策”，按照“先急后缓、循序渐进”的原则，遵循重点改造与全面整治相结合、零星整治与精品打造相结合、整治提升与长效管理相结合，统筹安排年度改造工作内容。

(四)创新机制，治管并举。充分发挥街道、社区、产权单位的主体责任，兼顾居民需求，创新老旧小区自治管理模式，建立共建共治共享治理格局。

三、实施步骤

(一)开展摸底调查。由区城镇老旧小区改造工作领导小组办公室(设在区住建局)组织金沙、金新街道对城区老旧小区开展全面调查摸底，建立工作台账，做好项目储备。

(二)编制规划方案。金沙、金新街道根据《通州城区老旧小区改造内容指导清单》和辖区老旧小区现状实际，充分征求居民意愿后梳理确定改造内容和改造实施标准，编制年度改造提升方案报区城镇老旧小区改造工作领导小组办公室,由区城镇老旧小区改造工作领导小组办公室组织相关部门和单位对改造提升设计方案会审后报区委、区政府审定。

(三)组织项目实施。金沙、金新街道按照区委、区政府审定方案，组织老旧小区改造项目建设，稳步推进改造任务实施。

(四)组织竣工验收。项目建设完成后，由街道组织竣工验收。区城镇老旧小区改造工作领导小组办公室组织财政、审计等部门并邀请人大代表、政协委员及业主委员会或居民代表参与监督。由街道组织社区成立小区业主委员会落实物业管理服务，建立完善长效管理机制。

(五)巩固改造成果。小区改造验收合格后交付属地，

四、资金筹措

建立改造资金政府与居民、社会力量合理共担机制。老旧小区改造资金来源:中央、省、市、区财政安排的城镇老旧小区改造项目资金;城镇老旧小区政府专项债券;按照“谁受益、谁出资”原则，积极推动居民出资参与改造，可通过直接出资、使用(补建、续筹)住宅专项维修资金、让渡小区公共收益等方式落实。

五、保障措施

(一)加强组织领导。由区城镇老旧小区改造工作领导小组办公室负责全区老旧小区改造统筹协调工作，领导小组办公室根据工作进展情况，定期组织召开会议，协调解决老旧小区改造有关问题和事项，完善相关政策。

金沙、金新街道成立工作专班，落实“属地管理”主体责任，建立健全各项工作制度。区发改委、公安局、教体局、财政局、行政审批局、城管局、自规局、审计局、住保中心、供电公司、自来水公司、华润燃气、江苏有线通州分公司、电信、移动、联通、邮政公司等成员单位各司其职，加强沟通，密切配合，健全工作推进机制，加快推进老旧小区的改造提升工作。

(二)加强宣传引导。利用多种形式，全方位、多角度宣传老旧小区改造的重要意义、方法步骤和改造成效，切实做到宣传到户、解释到位，营造改造方案群众认可、改造过程群众参与、改造成果群众共享的良好氛围。

(三)发挥群众作用。坚持以住户为中心，充分发挥群众主体作用，广泛征求居民意愿，引导居民主动参与小区改造和管理，在项目选定、方案编制、工程实施、竣工验收、项目移交过程中，全程邀请业主代表参与，做到“事由民议、策由民定、效果民评”。

感谢您对我区老旧小区改造工作的关心、理解和支持。

南通市通州区住房和城乡建设局

2024年6月18日