近年来，随着我区城市规模不断扩大，新建商品房小区不断增多，小区物业服务已经成为居民生活必需品。但多数商品房小区物业服务由社会公司承接，服务不到位，管理不规范的问题普遍存在，随之而来的商品房小区物业服务质量不高，物业服务问题不断。主要是：开发建设遗留问题造成物业纠纷；服务内容和收费标准没有合理化、公开化；服务质量考评不到位，企业退出机制不健全；业主大会、业主委员会不健全、不能发挥作用，等等。这些问题导致小区业主的合法权益得不到保障，商品房小区物业服务普遍质量不高，陷入“服务不到位就不缴费；不缴费就消极服务，甚至刁难业主”的僵局之中，居民对此意见较大，一定程度上影响了我区社会文明形象和居民幸福生活体验。

根据新颁布施行的《民法典》中关于物业方面的有关条款，以及2020年我区文明城市复查迎查期间开展的“公职人员回小区”的成功实践，国有企业和公职人员参与商品房小区物业服务工作，不仅有利于提高小区物业服务质量，也有利于改善居民幸福生活体验，提升通州文明形象。

为此，建议区政府及其有关部门组织和引导区级国有公司在开展房地产项目建设的同时，试行投资并承接本地商品房小区物业服务工作，以此进一步组织并发挥好公职人员在各自小区物业服务中的带头示范作用，用国有企业规范化标准化的小区物业服务为其他社会物业服务公司做好样板和导向，为我区商品房小区物业服务工作规范化法制化探索出一条新路。

1.组建国有物业公司。引导区属国有企业履行社会责任、自觉担纲挑梁，主动承接本地商品房小区物业服务工作。国有物业公司要通过同步成立功能型党组织，选优配强领导班子，开展公职人员结对共建，建强红色堡垒。围绕“六有”基础物业服务，研究制定合法合规的标准化服务管理、服务收费、综合评价等系列标准。按照“统筹规划、共商共治、成效共享、先尝后买”的工作路径，着力探索小区物业服务转型升级的通州实践、通州版本。

2.共享物业服务资源。以国有物业公司为主体，采用协议外包形式，吸纳小区及周边的家政服务、个体维修、居民自管会等力量广泛参与，构建商品房小区物业服务联合体，降低公司成本。推动组建物业联盟，完善设施设备、专门人员、专业资源共享机制。筹建区级国有企业物业管理协会，发挥国有企业物业公司示范带动效应，将物业服务企业、业主组织、专业评估机构纳入其中，分类建立专业委员会，促进小区物业管理市场健康发展。

3.依法履行政府职能。区政府及其住建等物业管理行政职能部门要研究出台相关规定，理顺小区业主、物业企业、主管部门和街道社区的关系。要提供商品房小区物业服务规范性合同样本，明确小区业主和物业服务公司的责、权、利以及相关义务。要加强对物业服务企业的监管，定期考核与日常管理相结合，建立健全物业企业检查、考核、评价机制，形成“以质论价”的物业服务收费价值观。加大对小区物业服务相关法律法规等宣传力度，强化政府物业管理职能，建立健全投诉处理协调机制。要按程序要求成立业主大会、业主委员会，充分发挥两者的作用。

徐建锋代表：

您提出的《关于试点国有公司开展商品房小区物业服务的建议》收悉，现答复如下：

近年来，随着我区城市化进程的不断加快，我区商品房数量不断增多。目前，全区共有商品房148个（有物业服务企业进驻服务的119个），为进一步提升全区住宅小区物业服务水平，区政府出台了《通州区物业管理全覆盖实施意见》、《关于进一步提升全区物业管理工作的实施意见》等文件，主要目的是为了进一步提升小区物业服务品质和规范物业服务企业的服务行为，改善居民的居住环境。针对您提的建议我局积极采纳，下一步将做好以下几点工作：

一是健全工作机制，实行分级负责、分类管理。按照区政府《通州区物业管理全覆盖实施意见》、《关于进一步提升全区物业管理工作的实施意见》的要求，进一步完善区、镇区园、社区“三位一体”的物业管理模式，建立区、镇两级物业管理工作联席会议制度和 “三位一体＋业委会”工作架构。开展属地物业管理专职人员和业主委员会自治管理人员的政策培训。同时，因地制宜对各类住宅小区进行分类管理，政府引导有偿服务，引导规范住宅小区实行物业企业进驻管理，或组建政府投资的物业服务企业，实行市场化、公司化运作。目前，政府投资的中宏物业已开始对城区办公楼、商业中心、拆迁安置小区、体育中心、公园、新建商品房提供物业管理服务，爱尔佳、华山、空港、振港等物业服务企业已参与拆迁安置小区、老旧小区的物业管理服务。

二是加强行业监管，完善物业诚信体系。建立我区物业服务企业信用考核体系建设，转变行业监管方式，以“双随机、一公开”为主要手段，以诚信考核为主要方式，不断推进我区物业行业监管的深度，打造物业企业及物业项目经理信用考核制度。推动建立以行业协会为主体的行业自律机制，通过行业协会加强对物业服务企业及从业人员的行为监督，督促物业服务企业加强自我管理和约束，做到合法经营，诚信服务，不断提高物业服务质量和水平，促进物业服务行业规范发展。

三是严格行业准入，提高物业服务门槛。为进一步规范物业服务企业的进驻，我局按照开发建设与物业管理相分离的原则，通过公管办采取公开招投标选聘具有相应服务水平的物业企业进行前期物业管理。我局在南通地区首创在行政审批局采取公开招投标的方式选聘物业服务企业，从源头上把控物业服务企业质量。

四是依托协会力量，加强从业人员培训。依托物业协会的力量，积极推进多种形式、多种途径的学习培训制度。今年我们开展了物业“微讲坛”教育，将专家请到街道、社区，对物业管理人员、物业从业人员进行物业管理相关法律、法规和物业管力服务技能的培训，进一步提高物业行业管理人员及物业服务从业人员的业务素质和服务能力。

五是强化党建引领，优化物业管理模式。进一步提高全区物业行业党建工作，不断提高党组织领导下的社区物业治理综合水平，激活“红色引擎”，建立“党建引领、行业主管、基层主抓”的物业管理模式。整合服务资源，聚焦服务力量，着力破解城市社区物业管理难题。充分挥物业服务功能，有效解决居民矛盾，以为人民谋幸福的初心，实现人民对居住环境的优化。

感谢您对我区物业管理工作的关心、理解和支持。