各村（居）、镇机关各局（办、中心）、有关部门和单位：

现将《平潮镇农村宅基地和住房建设管理实施办法（修订版）》印发给你们，请认真组织实施。

南通市通州区平潮镇人民政府

2023年4月10日

平潮镇农村宅基地和住房建设管理

实施办法（修订版）

为进一步加强和规范全镇农村宅基地和住房建设管理，保障村民合法建房需求，提升农村住房品质，改善农村人居环境，加快美丽通州建设，根据有关法律、法规、规章和《区政府关于印发<通州区农村宅基地和住房建设管理办法（试行）>的通知》（通政规〔2021〕7号）要求，结合我镇实际，现制定《平潮镇农村宅基地和住房建设管理实施办法》（修订版）（以下简称《实施办法》）。

一、基本原则

农村宅基地和住房建设管理应当遵循以下原则：

（一）符合规划原则：农村村民建房必须符合国土空间规划（土地利用总体规划和村庄建设规划），严禁占用永久基本农田，尽可能避免占用耕地。农村住房建设必须严格依据经批准的村庄规划实施，确保规划的严肃性和连续性，因地制宜体现当地历史文化特色，与周边环境相协调。

（二）“一户一宅”原则：严格执行农村宅基地“一户一宅”的法律规定，坚决杜绝“一户多宅”现象的发生。

（三）严格审批原则：严格规范审批管理，实行年度总量控制，做到先批后建，持证施工，未经批准不得擅自动工建设。

（四）分级管理原则：严格按照“农户申请、村级审核、联合审查、镇审批”的分级管理模式。

二、规划利用及房屋设计

（一）镇应根据城市、镇总体规划、土地利用总体规划，结合村庄实际，进一步优化镇村布局；按照集聚提升、融入城镇、特色保护、搬迁撤并的思路，对村庄进行合理分类，明确可翻建与不可翻建村庄名录，划定村庄建设边界，完成镇村布局规划优化、村庄规划编制，原则上不再新增居住线和集居点。

集聚提升类村庄：村民可以按照村庄规划申请翻建、改（扩）建和新建住房。

融入城镇类村庄：村民不得新占地建房，其住房困难的，可通过购买、置换安置房或商品房等途径解决；拥有宅基地的村民一律不得原地翻、改（扩）建住房，避免城镇建设改造二次搬迁。

特色保护类村庄：村民不得新占地建房，其住房困难的，可以申请在规划发展村庄内新建住房；拥有宅基地的村（居）民可以按特色要求原地翻、改（扩）建房屋。

搬迁撤并类村庄：严禁村民建房。

一般村庄：原则上不允许新占地建房，待分类明确后再按照上述对应村庄分类进行规划管控。符合分户建房条件的村民，可以申请在规划发展村庄内新建住房，需维修住房的（仅指对墙体、柱子、屋顶等结构性维修），按照“原尺寸、原面积、原高度”的原则进行建设，属地村（居）应严格监督管理。

（二）农村宅基地和住房建设应当与公路、河道、建设相协调，与公路保持规定的距离。禁止在公路两侧建筑控制区内进行农房建设以及堆放砂石、砖瓦等建筑材料。在农村公路建筑控制区外修建的建筑物、地面构筑物以及其他设施不得遮挡公路安全标志，妨害安全视距。公路建筑控制区划定前已经合法修建的农房，不得进行扩建和危害公路路基基础安全的改建。道路两侧农房建设选址控制范围应符合下表要求：

类型	退让距离（从路基外侧起算）
高速公路	≥150米
铁 路	≥150米
国 道	≥120米
省 道	≥100米
县 道	≥80米
乡村道路	≥5米

（三）在河道两侧建筑控制区内，禁止进行农村住房建设以及堆放砂石、砖瓦等建筑材料。四级以上河道两岸农村宅基地和住房规划建设选址控制范围：从河道管理控制线起50至100米。

（四）农房建设应根据镇提供的农居建房设计通用图集或农户委托具有房屋建筑工程设计资质的单位或者建筑结构专业的注册设计人员进行设计建设。

（五）农房的建设层数不超过二层，建筑檐口高度不得超过7.5米。

三、申请条件

（一）村民符合下列条件之一的，村民一般指农村股份经济合作社成员，可以以户为单位申请宅基地：

1. 符合分户建房条件的申请户必须由夫妻双方、被抚养对象和被赡养对象共同组成，被抚养对象和被赡养对象不得单独作为申请人，分户条件由镇农村宅基地和住房建设联审联办办公室介定确认（分户时原有房产需要合理分割）；

2. 因政府、集体建设或项目建设、灾毁等需要迁建、重建的；

3. 退出原有宅基地向集镇或者村民集中建房点集聚的；

4. 符合本办法规定，为改善居住条件等原因需要拆旧建新的；

5. 符合政策规定迁入村集体组织落户为正式成员且在原籍没有宅基地的；

6. 法律、法规、规章规定的其他情形。

（二）户口在本镇住房困难的非农户，同时符合下列条件，可以作为照顾对象申请农民建房：

1. 世居农村的非农户、煤矿（原南通专署所办徐州煤矿）职工家属、文革后落实政策或购买城镇户口全农均就地农转非的非农户；

2. 长期居住农村且原住房使用集体土地的；

3. 建房户所在村组有承包田或自留地并承担相当于农民对农村集体经济组织相应义务；

4. 在单位未分配公房或未享受过优惠买公房待遇的且其他地方无住房的；

5. 经农村集体经济组织或村（居）民委员会讨论同意。

（三）村民有下列情形之一的，不予批准使用宅基地：

1. 不符合国土空间规划、镇村布局规划（村庄规划）的；

2. 不符合“一户一宅”条件的；

3. 申请人将原住宅以出租、出卖、赠与或其他形式转让房屋，以及将住房改作他用，再申请宅基地的；

4. 已列入土地征收范围的；

5. 依法划定的需要禁止、控制建设范围的；

6. 原有宅基地未承诺退出，申请新建的；

7. 不符合分户条件或不合理分户申请宅基地的；

8. 原有住房被征收或搬迁已得到住房安置的；

9. 申请的宅基地存在权属争议的；

10. 有违法用地、违法建筑未处理结案的；

11. 离婚一方自愿放弃法定应得宅基地和房产权利，再申请的；

12. 法律、法规和政策规定的其他不予批准的情形。

（四）建房人口确定

1. 本细则农村村民家庭成员中，符合下列条件之一的，1人按2人标准计算建房户人口：

（1）未婚独生子女；

（2）2人户中有达到法定婚龄的未婚男性青年或招婿的女青年而又不属于独生子女；

（3）上述对象不重复计算建房人口。

2. 户口在农村的国家机关、事业单位、国有控股企业的在编工作人员（含离退休）不计入建房人口数。

四、需提供材料

符合农村宅基地和住房建设申请条件的农户，以户为单位向所在村（居）委会申请，申请时提交下列材料：

1. 申请人书面申请报告；

2. 身份证、户口本、结婚证、农村股份经济合作社股权证书；

3. 申请人原房屋宅基地证、房产证、建房批复等；

4. 其他必要材料。

五、宅基地面积规定

一户农村居民在农村只能拥有一处宅基地，严格按照“一户一宅一证”制度执行，其宅基地面积以户为单位计算。宅基地及住房建筑面积按如下标准执行：

1. 1～2人户宅基地不超过90㎡；(建筑占地63㎡)

2. 3-5人户宅基地不超过120㎡；(建筑占地84㎡)

3. 6人以上户宅基地不超过135㎡；(建筑占地94㎡)

六、审批管理程序

（一）建房户提出书面申请并报村（居）民委员会审核。

（二）村（居）民委员会在收到建房户申请后，召开村（居）民委员会会议集体讨论农户提出的建房申请，对农户提出的建房申请材料进行审核，并对其真实性负责；将会议讨论记录及相关材料报送镇相关部门。

（三）联合审查。镇收到村（居）报送材料后组织农业农村、自然资源、建设、村（居）等部门进行现场勘查，按照职责分工对申请事项进行联合审查，各部门具体职责如下：

农业农村局：组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，每年12月底向区农业农村局上报下一年度辖区内村民宅基地用地需求和具体位置；负责审查申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、宅基地和住房建设申请是否经过村组审核公示等。

自然资源和规划部门:负责审查用地建房是否符合国土空间规划（村庄规划）和用途管制要求；负责确认建房时可使用建设用地范围。

建设局:负责办理相关施工手续。推荐农村住房施工图样，免费提供给建房户选用;审查农房建筑风貌与乡村环境是否适应、是否具有地域特点、乡土特色、时代特征的高品质农房和乡村特色风貌;做好农村住房建设施工方的行业管理及施工质量安全的技术指导；收集整理农村宅基地和住房建设管理档案。

镇综合行政执法局的职责：全程对建房户做好跟踪监督工作，落实巡查制度，建立监管网络，及时发现和制止村民建房中的各类违法违规行为，并填写通州区镇（街道）村宅基地和住房建设巡查情况表。

村（居）委员会：负责对申请人是否符合“一户一宅”用地建房条件、农村村民是否符合农村股份经济合作社成员身份、申请宅基地是否存在争议、来源是否合法、是否符合村庄规划、是否征求相关利害关系人意见、是否存在邻里纠纷、申请内容真实性等。涉及公安、民政、城管等单位相应职责事项的要及时出具咨询意见，安排村居干部负责日常监管，及时收集掌握农村宅基地使用、农房建设施工等状况，重点排查未批先建、少批多建、批甲建乙、建新不拆旧等违法违规行为。

（四）镇审批。根据审查情况，组织农业农村、自然资源、建设、综合执法等部门召开联合会议。对于同意审批的告知所在村（居）进行不少于5个工作日公示，接受群众监督，公示无异议或异议不成立的，镇对农户宅基地和住房建设申请进行审批。

七、施工建房程序

（一）建房村民对所建住房的质量及安全负总则，承担建设主体责任。农房设计、施工、材料供应单位或个人分别承担相应的建设工程质量和安全责任。

（二）农村村民住房建设应当选择具备农村住房建设技能、参加教育培训、取得《农村建筑工匠培训合格证》的农村建筑工匠或有建筑资质的施工单位施工。

（三）村（居）民委员会应当指导、监督建房村民与承揽人签订施工合同，明确质量安全责任、质量保证期限和双方权利义务。

（四）在建设工程开工前，坚持拆旧建新的原则，清园后由村（居）委会现场勘察，确认符合条件后，开工建设。

（五）镇负责组织农村住房建设的施工安全检查。村（居）负责农村住房建设的监督管理，及时发现和制止村民建房中移位、超方、未批先建、安全生产等各类违法违规行为。

（六）农户建房竣工后，由农户向村（居）民委员会申请验收，村（居）委会确认符合条件的，由镇、村组织农村住房竣工验收。村委会会同镇联审联办办公室实地检查农户是否按照批准面积、四至范围等要求使用宅基地，是否按照批准面积和规划要求建设住房，发现有违反农村住房建设管理规定行为的，责令改正。

（七）镇应当建立农村宅基地和住房建设管理台账，按农村宅基地和住房建设管理材料清单收集归档资料形成一户一档。

八、其他相关规定

（一）有下列情形之一的，镇可以注销其农村宅基地批准书等有关批准文件，收回宅基地使用权：

1. 农村村民取得乡村建设规划许可证和农村宅基地批准书，有效期一般为一年，一年内未动工建设的，自动失效；有效期满需要延续的，应当在期限届满三十日前提出申请，经批准可以延期一次，自批准日起不超过一年，在延期批准有效期限内仍未动工建设的；

2. 骗取批准或非法转让宅基地的；

3. 其他应收回宅基地使用权情形的。

（二）因离婚原因造成分户的情形

1. 经法院判决或调解未分得房产（宅基地）的农村人员，离婚满3年或一方再婚，可照顾申请。

2. 离婚时，一方如放弃房产权，则视为放弃享受宅基地权力，不予安置。

3. 离婚后各自重组家庭需要申请入住的，必须按规定处理好原有房产和宅基地。（提供对方原户口所在地镇（街道）人民政府（办事处）出具的未享受宅基地或安置证明）

（三）对原整幢房屋部分拆除的将会对整体房屋构成安全隐患的，原房屋拆除部分可以照顾给予继续保留使用，但该房屋性质属于应拆未拆的违章建筑物。

（四）申请人家庭成员中存在四代同堂（单传），不得分户申请建房。五代同堂的可视情况分户申请。

本办法仅适用于平潮镇区域内，即日起起实施。本办法由通州区平潮镇人民政府负责解释。

附件：1. 关于成立平潮镇农村宅基地和住房建设审批领导小组的通知

2. 关于成立平潮镇农村宅基地和住房建设联审联办办公室的通知

附件1

关于成立平潮镇农村宅基地和住房建设

审批领导小组的通知

各村（居）及各有关部门和单位：

为扎实推进平潮镇农村宅基地和住房建设工作开展、便于农村宅基地及住房建设审批，平潮镇政府决定成立平潮镇农村宅基地和住房建设审批领导小组，成员名单如下：

组 长：陈永刚

副组长：孙志凤、朱 峰、陆修远

成 员：李 枫、王 飞、马冠华、纪青松

审批领导小组主要负责把控全镇年度宅基地和住房建设总量计划，审核把关镇联审办公室的审批意见。

附件2

关于成立平潮镇农村宅基地和住房建设

联审联办办公室的通知

各村（居）及各有关部门和单位：

为扎实推进平潮镇农村宅基地和住房建设工作开展、便于农村宅基地及住房建设审批，平潮镇政府决定成立平潮镇农村宅基地和住房建设联审联办办公室，成员名单如下：

主 任：孙志凤、朱 峰

副主任：王飞、马冠华、李枫

成 员：金峰、钱志祥、许建波、陈艳、司铃铃、杨轹文

镇农村宅基地和住房建设联审联办办公室主要负责平潮镇农村宅基地和住房建设管理办法的制定和修改，以及对农户建房申请的联合审批，同时各成员单位按照分工落实建设过程中各自职责。办公室成员因工作变动需要调整的，由所在部门人员更换。