20世纪90年代初，境内城镇居民住宅区规模小，房产权单一，房屋和公用设施维修由产权单位（人）负责。1993年以后，随着住房制度改革的推进，住房商品化加快，住宅小区形成产权多元化、使用社会化的格局，原有的分散式管理已逐渐不能适应。1997年9月，市政府下发《通州市城区住宅小区物业管理暂行办法》，建立市物业管理工作领导小组及办公室，对老住宅小区进行整治。按照“谁开发谁负责，谁主管谁负责”原则，由住宅小区开发及建设单位按《通州市已建成住宅小区整治交接标准》进行整治，以推动老住宅区物业管理。同年11月，在八角亭小区西区进行小区物业管理试点。1998年，市政府颁布《通州市城区住宅小区推行物业管理的实施意见》，按照“条块结合、以块为主”原则，由金沙镇政府、开发区管委会、市建委及小区开发建设单位的主管部门，分别负责组建小区业主委员会、完善小区规划及整治方案、督促检查小区整治实施等，小区物业管理在城区全面启动。至1998年末，小区综合整治共投入资金800余万元，新建围墙6938米，新建改造道路2.79万平方米，新增绿化面积4.88万平方米，建设物业管理用房900平方米，设置垃圾收集屋157处，维修排水管道5745米，添置果壳箱132只，清运垃圾6490立方米。形成较具规模的住宅小区26个，实施准市场化物业管理。2000年6月，通州市物业管理中心建立。2001年3月，市建委印发《通州市物业管理接管验收暂行办法》，规定新建住宅小区物业的接管验收及物业交接等，从源头上为住宅小区实施物业管理创造条件，规范物业管理。2006—2008年，市政府共投入1277.78万元对南山新村、花行桥新村、城东小区、金丰华德组团、金苑公寓、虹南公寓、安康小区、市委新村、银河公寓、城市花园、沁园新村、金南新村、金和小区、华德公寓14个住宅小区进行整治，共建小区道路4.6万平方米，改建下水道6000米，砌筑雨水井180座，安装路灯210套，种植乔木700棵、灌木4万株，设停车位260个，铺设草坪2.8万平方米，翻建物业管理用房90平方米。

1996年4月，通州市首家物业管理企业即市金龙物业管理公司成立；9月，市建总物业管理公司成立。1997年，市通丝联物业管理公司、市建设物业管理公司等相继建立。同年，市政府出台有关物业管理企业的优惠政策。至1999年，物业管理企业发展到7个，管理的住宅小区建筑面积115.79万平方米。2005年，城区有物业管理企业14个，职工674人，其中持证职工159人，管理住宅小区房屋建筑面积262.82万平方米。2006年—2009年6月，新建通州静安物业管理有限公司、市中瑾物业管理有限公司、市盛泰物业管理有限公司、市锦城物业管理有限公司4个物业管理企业，职工110人，其中持证职工19人，受委托管理物业41.8万平方米。

1997年，市政府出台物业管理的服务内容和收费标准，规定房屋建筑面积80平方米以下，每户每月8元；80～110平方米，每户每月9元；110平方米以上，每户每月10元。1999年12月，市政府出台《通州市城区住宅区物业管理服务费收费管理暂行办法》，规定居住房屋每平方米建筑面积0.12元，营业房每平方米建筑面积0.25元，拆迁安置房屋按标准的30%缴纳，对机动车辆实行收费管理，下岗、失业人员家庭户的物业管理按标准减半收取。2001年9月，市政府出台《通州市城区房屋共用部位共用设施设备维修基金管理暂行办法》，以加强对城区住宅区房屋共用部位设备设施维修管理。2003年9月起，根据国务院《物业管理条例》规定，按物业管理服务合同提供相应服务并收取费用。2006—2008年，物业管理服务收费标准为：多层普通住宅每平方米建筑面积每月0.2～0.5元，高层住宅每平方米每月0.9～1.2元，别墅每平方米每月0.4～0.6元。

1999年4月，城区第一家业主委员会在希望苑成立，以后逐步推进。至2004年，城东小区、师范桥新村、华德公寓、新怡花苑、碧堂庙小区、虹南小区、安康小区、秀水华庭、市民广场小区、星源花苑等相继建立业主委员会。2005年，市委办、市政府办印发《关于进一步加强城区住宅小区管理工作的意见》，以促进住宅小区业主委员会组建。至2009年6月，城区共有业主委员会68家。